CHUNG CƯ MINI SẼ THOÁT CHUNG CƯ DƯƠNG NỘI HIỂM THẾ NÀO?

I. Chung cư Sacomreal chung cư dương nội 584

Cảnh lộn xộn trong tòa nhà chung cư khi lớp học của Viện Đại học Mở tan. Tiêu chuẩn về nhà chung cư được quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 như sau: Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư”. Về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với chung cư các căn hộ chung cư mini, khoản 5 Điều 43 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định: Đối với nhà ở có đủ điều kiện quy định nói trên mà hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó; hộ gia đình, cá nhân chỉ được bán, cho thuê các căn hộ này sau khi đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các căn hộ đó. Khi bán căn hộ thì hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người mua theo hình thức đất sử dụng chung”..
Hạ tầng đồng bộ, đòn bẩy lớn cho khu Đông thành phố Theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản thì trong vòng 3 năm trở lại đây, khu Đông liên tiếp dẫn đầu về nguồn cung căn hộ lẫn mức độ hấp thụ. Tín hiệu lạc quan này được dự báo sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn nữa trong năm 2015, do có sự trợ lực từ đòn bẩy hạ tầng kết nối. Khu Đông TP.HCM bao gồm các quận Bình Thạnh, quận 2, quận 9, quận Thủ Đức…Nơi đây đang là tâm điểm nóng của thị trường bất động sản với hàng loạt công trình hạ tầng đã và đang xây dựng như các tuyến đường cao tốc, metro, đường vành đai,…cùng với sự đầu tư hàng loạt của các tập đoàn hàng đầu thế giới tại đây như Samsung, Intel…đã làm cho tiềm lực kinh tế khu Đông thành phố thêm phát triển mạnh mẽ. Chính nhờ lợi thế đó, bất động sản khu Đông thành phố đang nổi lên như một bức tranh đầy màu sắc và sống động với nhiều dự án đa dạng được khách hàng và nhà đầu tư đón nhận tích cực. Trong đó, điển hình và rõ nét nhất chính là dự án có vị trí vàng” của khu Đông hiện nay, dự án Chung cư Bộ Công An, tọa lạc tại đường Trần Não, quận 2, TP.HCM. Quận 2 – Khu đô thị mới, hiện đại và văn minh. Quận 2 được đánh giá là khu vực trọng điểm liền kề khu trung tâm thành phố với các quận như Bình Thạnh, quận 1, Phú Nhuận, quận 9, quận Thủ Đức,…là nơi hội tụ đầy đủ cơ sở hạ tầng giao thông, trong đó, đáng chú ý là dự án hầm Thủ Thiêm và đại lộ Võ Văn Kiệt, cầu Sài Gòn 2, đại lộ Mai Chí Thọ đã hoàn chỉnh, giúp rút ngắn thời gian đi từ quận 2, quận 9 đến trung tâm thành phố và khu đô thị mới Nam Sài Gòn quận 7 chỉ mất khoảng 5 phút. Tuyến đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây cũng đã thông xe toàn tuyến trước tết nguyên đán 2015 đã giúp cho việc di chuyển từ TP.HCM đi Long Thành Đồng Nai chỉ còn khoảng 15 phút. Cùng với đó, tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên dài gần 20km, đi qua quận 1, 2, 9, Bình Thạnh, Thủ Đức và huyện Dĩ An Bình Dương cũng đang được hoàn thiện được kỳ vọng là một công trình quan trọng trong việc hiện đại hóa hệ thống giao thông thành phố… Hơn nữa, việc tập trung xây dựng các tiện ích xã hội phục vụ cho cộng đồng trong khu vực quận 2 đang được chú trọng như: công viên cây xanh, bệnh viện, siêu thị Metro, trung tâm mua sắm Parkson, nhà sách, khu vui chơi, giải trí…đã tạo nên một không gian sống rất thuận lợi và an toàn và đầy đủ các dịch vụ cao cấp cho cư dân. Theo nhận định của các chuyên gia, quận 2 được kỳ vọng sẽ trở thành khu đô thị mới, hiện đại – văn minh bậc nhất của thành phố trong tương lai. Sức nóng lan tỏa” từ dự án Chung cư Bộ Công An Sự hạn chế về không gian sống tại các quận trung tâm cũng đã đẩy nhiều khách hàng chuyển sang lựa chọn những tổ ấm” mới tại khu Đông thành phố - nơi có tốc độ đô thị hóa cao nhưng không có sự xuất hiện của các khu công nghiệp gây ô nhiễm, cùng sự hiện diện của hạ tầng tiện ích, dịch vụ mới, đồng bộ và hiện đại. Kế thừa những đặc điểm được coi là địa lợi nhân hòa” đó, Dự án Chung cư Bộ Công An đang là dự án có sức nóng lan tỏa” nhất hiện nay và tạo nên 1 hiện tượng hiếm có trên thị trường bất động sản. Sau khi công bố ký hợp đồng dự án, chỉ trong 1 ngày, dự án đã cháy hàng, 100 khách hàng đã đặt chỗ thành công, Tuy nhiên, sức nóng này không dừng lại ở đó, khi mà lượng khách hàng quan tâm càng ngày càng cao và nhu cầu đặt chỗ đã tăng lên đến đỉnh điểm, 150 chỗ/ngày, khởi đầu cho sự bứt phá mạnh mẽ và đầy triển vọng cho năm 2015. Lý giải cho sự bứt phá” này không có gì khó, bởi vì không chỉ thừa hưởng những tiện ích vượt bậc của cơ sở hạ tầng khu vực, mà dự án còn có đầy đủ các tiện ích sống thỏa mãn nhu cầu cho các thành viên gia đình. Bên cạnh đó, các căn hộ được thiết kế với các công năng phù hợp với đời sống hiện đại, đẹp và sang trọng nhưng lại có mức giá phù hợp với nhu cầu của nhiều người. Tiềm năng giá trị ngày càng tăng cao Sự bứt phá của cơ sở hạ tầng chính là điểm mấu chốt làm gia tăng giá trị các dự án bất động sản trong khu vực, điều này đã tạo nên những hiệu ứng khả quan cho thị trường. Giờ đây, những dự án tại khu vực phía Đông thành phố không chỉ được giới đầu cơ săn đón, mà cả những khách hàng có nhu cầu ở thực cũng rất quan tâm bởi giá trị sẽ tăng nhanh. Hơn thế nữa, với sức bật mạnh mẽ của tiềm năng kinh tế hiện tại của khu vực từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh dịch vụ đã mang lại cơ hội việc làm cho nhiều người, từ đó nhu cầu về an cư, đầu tư, sở hữu bất động sản tại đây không ngừng gia tăng. Bên cạnh đó, sự hạn chế về không gian sống tại các quận trung tâm cũng khiến nhiều khách hàng lựa chọn tổ ấm” mới tại khu Đông - nơi có tốc độ đô thị hóa cao nhưng không có các khu công nghiệp gây ô nhiễm, hạ tầng tiện ích, dịch vụ đồng bộ và hiện đại Với vị trí đắc địa, dự án Chung cư Bộ Công An hứa hẹn sẽ trở thành một trong những sản phẩm căn hộ tại T.PHCM có tiềm năng gia tăng giá trị rất cao trong thời gian sắp tới khi toàn bộ hệ thống giao thông đô thị nối khu vực Đông Nam Bộ và TP.HCM hoàn tất. Dự án Chung cư Bộ Công An tọa lạc tại Phường Bình An, Quận 2, TP.HCM. Dự án có 1.274 căn hộ với tổng vốn đầu tư là 1.200 tỷ đồng. Do Công ty CP Đầu tư Phú Cường làm chủ đầu tư và Công ty Cổ phần dịch vụ BĐS Eximland phân phối. Khách hàng vui lòng liên hệ: Hotline: 0937. 60.56.08 – 0907.68.74.68. Báo điện tử Xây dựng: baoxaydung.com.vn - Email: baoxaydung@baoxaydung.com.vn Cơ quan chủ quản: Báo điện tử Xây dựng - Bộ Xây dựng; Giấy phép số: 2033/GP-BTTTT Bộ Thông tin và Truyền thông Cấp ngày: 30/11/2011. Tòa soạn: 37 Lê Đại Hành - Q.Hai Bà Trưng - Hà Nội, điện thoại: 04.39740487 Fax: 04.38216555 Tổng Biên tập Nguyễn Anh Dũng Phó Tổng Biên tập Tào Khánh Hưng Phó Tổng Biên tập Nguyễn Thái Bình Phó Tổng Biên tập Trần Thị Thu Hà Phó Tổng Biên tập Vũ Văn Tiến Trưởng ban điện tử Báo Xây dựng Nguyễn Sơn Tùng Trưởng phòng Hành chính - Trị sự Nguyễn Văn Khang P.Trưởng phòng Hành chính - Trị sự Nguyễn T Quỳnh Hoa Trưởng Ban Kinh tế La Đức Hùng Trưởng Ban Xây dựng & Pháp luật Hà Thu Hiền Trưởng Phòng Biên tập - Phóng viên Dương Thị Hồng Diên Trưởng phòng Thư ký Tòa soạn Nguyễn Ngọc Quyết Phó Trưởng ban Điện tử Báo Xây dựng Nguyễn Thị Bắc Thái Phó Trưởng phòng Thư ký Tòa soạn Nguyễn Thị Hạnh Phó Trưởng phòng Biên tập - Phóng viên Vũ Thị Thanh Tâm Phó Trưởng phòng Biên tập - Phóng viên Dương Văn Bắc Trưởng Đại diện VP 2 TPHCM Lê Xuân Viên Phó Trưởng Đại diện VP 2 TPHCM Đào Mạnh Cường Trưởng Đại diện VP tại Thanh Hóa Đào Nguyên Xim Trưởng đại diện tại Đà Nẵng Vũ Thị Ngọc Long. Từ đầu năm đến nay, các dự án chung cư tại Hà Nội không ngừng được tung ra thị trường, đặc biệt là dòng sản phẩm căn hộ cao cấp. Ước tính có khoảng trên 20.000 căn hộ đã được tung ra trong những tháng qua. Nguồn cung dồi dào khiến thị trường khó hấp thụ nên các chiêu khuyến mãi được áp dụng triệt đểCụ thể như FLC Landmark Tower hỗ trợ khách hàng gói tín dụng ưu đãi lên đến 85% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ. Dự án Mulberry Lane, dự án Richland Southern, dự án Indochina Plaza đều đã thực hiện giảm giá, chiết khấu giá bán từ 5 - 10% cho khách hàng, giãn tiến độ thanh toán tiền mua căn hộ, miễn phí quản lý chung cư cho khách hàng trong những năm đầu sử dụng. Hay như mới đây, chủ đầu tư dự án khu đô thị sinh thái Ecopark đưa ra một chương trình ưu đãi giá đặc biệt dành cho khách hàng mua căn hộ trong thời gian diễn ra chương trình sẽ được nhận ngay mức chiết khấu 10% trên giá bán. Giá ưu đãi chỉ còn 18,5 triệu đồng/m2.Tình trạng bão hòa vì nhà xây nhiều trong khi nhu cầu có khả năng thanh toán thực tế thấp, chung cư Hà Nội đang ế?Dạo qua một số sàn giao dịch bất động sản, lượng khách đến sàn cũng không nhiều, khiến cho thị trường càng thêm ảm đảm! Hầu hết các khách hàng chỉ tham khảo thông tin nhưng lại không mặn mà tiến hành giao dịch. Theo giám đốc một sàn giao dịch bất động sản cho rằng, các dự án có quy mô lớn, số lượng căn hộ nhiều đã đáp ứng phần nào nhu cầu nhà ở thực tế của người dân. Tuy nhiên, lượng giao dịch thành công không cao vì đa số người mua cho rằng, giá phân khúc chung cư hiện nay vẫn ở mức rất cao, vượt quá khả năng chi trả của nhiều người. Không chỉ chung cư cao cấp mà ngay cả những căn hộ thuộc phân khúc trung bình có mức giá bán 20-25 triệu đồng/m2 cũng đang rơi vào tình cảnh đóng băng. Cũng trong tình trạng đó, lượng thông tin rao bán căn hộ trên mạng internet cũng tăng mạnh. Không chỉ đưa ra mức chênh hợp lý, các sàn còn đưa ra nhiều ưu đãi thậm chí còn bán thấp hơn giá gốc mà vẫn chưa tìm được khách mua. Bên cạnh đó, một trong những thông tin bất lợi khiến người mua không mặn mà” với chung cư bởi trong thời gian qua một số khu nhà liên tiếp được điều chỉnh giá dịch vụ với số tiền hàng tháng không nhỏ khiến không ít người bức xúc. Một báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, thị trường nhà ở những năm trước có sự phát triển mất cân đối, các doanh nghiệp chú trọng nhiều vào đầu tư loại nhà cao cấp. Đến nay, thị trường căn hộ cao cấp dần rơi vào tình trạng bão hòa, nhà xây nhiều trong khi nhu cầu có khả năng thanh toán thực tế thấp. Nguồn cung loại nhà giá cao nhất là các chung cư cao cấp có thời điểm dư thừa, trong khi nguồn cung những nhà giá thấp lại quá thiếu. Người nào có tiền không phải vay lãi ngân hàng sẽ mua được đúng giá trị của nó. Ngược lại, người Chung cư ma nào có tiền đầu tư phải vay ngân hàng thì rủi ro lớn. Cho nên thời điểm này vay ngân hàng đầu tư bất động sản với lãi suất có thể lên đến 25% mà mua trên giá thị trường thì rủi ro cao.Theo các chuyên gia bất động sản, thời gian tới để cải thiện tình hình các chủ đầu tư sẽ cạnh tranh mạnh với nhau về chất lượng và tiến độ xây dựng. Các chủ dự án ra hàng sớm, chất lượng tốt sẽ thu hút dòng tiền vào nhanh, trước các chủ đầu tư khác. Các chủ đầu tư nhỏ lẻ với khả năng tài chính kém, uy tín thấp sẽ rơi vào tình trạng khó khăn hơn rất nhiều. Họ sẽ có thể sẽ phải hành động bằng cách hạ giá bán sản phẩm để thoát vốn khỏi dự án sớm hơn hoặc phải nhanh chóng đảm bảo tiến độ xây dựng để lấy uy tín với khách hàng. Lợi thế của họ về nguồn cung hạn chế sẽ mất đi, khi hàng loạt chủ đầu tư nhỏ lẻ khác muốn ra hàng trước họ, trong khi khách hàng có nhiều sự lựa chọn hơn. Điều này có thể sẽ dẫn tới tình trạng giảm giá mạnh như thị trường căn hộ Sài Gòn trong vòng hai năm qua. Như vậy, dù trong tình huống nào, mức độ cạnh tranh sẽ tăng lên gấp nhiều lần hiện nay và nó sẽ buộc các chủ đầu tư phải tính toán lại bài toán doanh thu - chi phí - lợi nhuận. Các nhà đầu tư bất động sản cũng khẳng định, từ năm 2011 giá chung cư sẽ dừng lại và không bị đẩy lên cao. Hơn nữa, khoảng cách giữa giá trong hợp đồng và giá giao dịch sẽ xích lại gần nhau tức là thị trường sẽ minh bạch hơn. Đây là cơ hội cho người có tiền và nhu cầu thực bởi sau một thời gian thị trường trầm lắng, bất động sản sẽ dần trở về giá trị đích thực. Trước kia khi nói đến chung cư Hà Nội, người ta vẫn luôn nói đến tiền chênh lệch thì nay khách hàng đã có quyền đặt vấn đề giá gốc và chiết khấu- một dấu hiệu đáng mừng?! Xuân Thanh. Hiện các đô thị trên cả nước có hơn 3 triệu m2 sàn nhà chung cư cũ với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sốngCụ thể, mỗi căn hộ chung cư cũ được bồi thường 1 căn hộ chung cư mới với diện tích tối đa bằng 1,5 lần diện tích căn hộ cũ đã bị thu hồi, với diện tích căn mới không được nhỏ hơn 30m2. Trường hợp dự án không đủ quỹ nhà tái định cư tại chỗ, có thể bồi thường bằng căn hộ mới nằm cùng một quận với địa điểm cũ thì diện tích nơi mới tối đa gấp 2 lần nơi ở cũ.Nếu nơi ở mới nằm khác quận, diện tích được bồi thường có thể gấp 2,5 lần. Ngoài những ưu đãi như trên, các hộ tầng 1 còn được bổ sung với hệ số 1,1 lần diện tích được bồi thường, tức là gấp 2,75 lần nơi ở cũ. Các trường hợp tự cơi nới, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng trên đất lấn chiếm thì không được bồi thường mà chỉ được hỗ trợ theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành.Bộ Xây dựng đề xuất, phần chênh lệch giữa căn hộ mới và cũ nếu có được thanh toán bằng giá bán nhà ở thương mại. Đặc biệt, nếu chủ sở hữu căn hộ mới không có khả năng trả một lần tiền chênh lệch, họ sẽ được trả góp trong thời gian tối đa là 10 năm và được hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi.Với trường hợp các hộ dân đang thuê chung cư cũ thuộc sở hữu Nhà nước hoặc chưa mua theo Nghị định số 61/CP, nếu người thuê muốn được bồi thường như trường hợp đã có sở hữu phải nộp tiền mua căn hộ cũ cho Nhà nước theo quy định về bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê.Việc bồi thường đối với diện dự án này thực hiện theo nguyên tắc thỏa thuận giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu. Trong các trường hợp, phương án bồi thường, tái định cư phải được lấy ý kiến của hộ gia đình, cá nhân có quyền lợi liên quan. Các phương án sẽ được thông qua nếu có 2/3 tổng số ý kiến người dân chấp thuận.Dự kiến nghị định về cải tạo, xây dựng chung cư, nhà tập thể và khu dân cư cũ sẽ được Bộ Xây dựng ban hành trong năm nay.Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân, hiện các đô thị trên cả nước có hơn 3 triệu m2 sàn nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1991 với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống. Trong đó, có hơn 200 khối nhà chung cư với khoảng 10.000 hộ dân đã xuống cấp nghiêm trọng, tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TPHCM. Linh Vân .. Chung cư 4S là một trong những điểm nóng về tranh chấp quyền quản lý chung cư. Cuộc chiến chưa có hồi kết Theo Quyết định 08/2008, ban quản trị BQT chung cư do cư dân bầu ra, để thay mặt cư dân tổ chức điều hành và thuê mới các đơn vị dịch vụ phục vụ cho cư dân. Các cư dân thông qua BQT để lựa chọn, đưa ra phương án quản lý, mức phí dịch vụ phù hợp với điều kiện, túi tiền chung của người dân trong chung cư. Quy định đã có nhưng thực tế nhiều chủ đầu tư tìm mọi cách để không hợp tác, thậm chí không bàn giao quyền quản lý chung cư cho BQT. Chung cư Tam Phú ở đường Cây Keo phường Tam Phú, quận Thủ Đức do Công ty cổ phần Dịch vụ xây dựng địa ốc Đất Xanh làm chủ đầu tư. Khu chung cư này có gần 500 căn hộ và đã đưa vào sử dụng 4 năm nay. Vậy nhưng, chủ đầu tư vẫn ôm toàn bộ mọi dịch vụ, từ bảo vệ, giữ xe, thu gom rác và tự đặt ra mức thu phí đối với cư dân. Công ty không xúc tiến việc chuyển quyền quản lý chung cư cho cư dân theo quy định. Để bảo vệ quyền lợi của mình, giữa tháng 9-2013, cư dân chung cư tiến hành hội nghị trù bị, lập ban đại diện lâm thời để tiến tới đại hội thành lập BQT theo quy định. Ông Trần Văn Thường, Phó ban đại diện lâm thời, cho biết khi ban đã định ngày đại hội, ngày 16-9-2013, Công ty TNHH Dịch vụ - Quản lý bất động sản Việt Nam - đơn vị được chủ đầu tư thuê làm dịch vụ quản lý chung cư này - cũng ban hành văn bản số 09/TB-2013, thông báo họp bầu BQT. Đây là kiểu cạnh tranh không lành mạnh, nhằm gây khó cho người dân, để kéo dài việc bàn giao quyền quản lý chung cư cho cư dân. Việc một công ty được chủ đầu tư thuê làm dịch vụ nhưng lại đứng ra tổ chức đại hội bầu BQT là trái quy định, khiến người dân không biết tin vào ban đại diện lâm thời hay vào công ty làm dịch vụ. Còn tại chung cư 4S do Công ty TNHH Xây dựng Thành Trường Lộc đầu tư phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, BQT đã được UBND quận Thủ Đức ký quyết định công nhận từ giữa năm 2011. Thế nhưng, chủ đầu tư lại không chịu bàn giao quyền quản lý chung cư, vẫn tiếp tục ký hợp đồng dịch vụ và thu tiền của người dân. Ông Đỗ Quốc Thắng, Chủ nhiệm BQT chung cư 4S, cho biết: Nhiệm kỳ BQT đã gần hết nhưng chủ đầu tư vẫn tìm cách trì hoãn không bàn giao quyền quản lý chung cư. Trong tháng 7 và 8-2013, Sở Xây dựng và Sở TN-MT TPHCM đã làm việc, ban hành văn bản yêu cầu chủ đầu tư chuyển giao quyền quản lý chung cư cho BQT, nhưng vẫn chưa có kết quả”. Có thể khởi kiện ở tòa án Vì sao nhiều chủ đầu tư tìm cách trì hoãn, cố ý không thực hiện Quyết định 08 về việc bàn giao quyền quản lý chung cư cho BQT? Lý do dễ hiểu, ngoài khoản thu từ phí quản lý, dịch vụ trong chung cư, khi chưa bàn giao quyền quản lý chung cư thì chủ đầu tư còn sử dụng quỹ bảo trì chung cư mà không chịu sự kiểm soát của cư dân. Cứ trì hoãn thêm một ngày quản lý chung cư là chủ đầu tư có thêm tiền, còn người dân phải gánh mọi thiệt thòi. Cư dân ở chung cư Tam Phú bức xúc: Theo quy định, quỹ bảo trì chiếm 2% giá trị căn hộ. Hiện chủ đầu tư đang quản lý khoảng 10 tỷ đồng của cư dân, nhưng chi không minh bạch. Đội ngũ dịch vụ quản lý hiện nay quá thiếu kinh nghiệm. Hệ thống thang máy, phòng cháy chữa cháy liên tục gặp sự cố, cực kỳ nguy hiểm”. Cư dân ở chung cư 4S cho biết, tuy BQT đã được thành lập nhưng mọi khoản phí, mức phí đều do chủ đầu tư quyết định. Cư dân nhiều lần có ý kiến với BQT về việc tiền đóng góp nhiều, mà chất lượng dịch vụ không đạt yêu cầu. Chủ nhiệm Đỗ Quốc Thắng cho biết thêm: Điều bất hợp lý khi các khu chức năng dành cho công cộng đều sử dụng không đúng mục đích, chủ yếu cho thuê để thu tiền. Do BQT chưa nắm quyền quản lý nên cư dân không có quyền quyết định mức đóng cũng như lựa chọn đơn vị làm dịch vụ”. Theo luật sư Thái Văn Chung, Trưởng Văn phòng luật Nguyên Giáp Đoàn Luật sư TPHCM, tranh chấp quyền quản lý chung cư là vấn đề nóng ở các đô thị hiện nay. Quyết định 08 là hành lang pháp lý để bảo vệ quyền lợi người dân do BQT đại diện. Thực tế, BQT đều do UBND quận, huyện ban hành quyết định công nhận, nhưng quận huyện chưa tích cực đôn đốc thực hiện quyết định này. Vì thế, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, BQT cần yêu cầu cơ quan tòa án giải quyết, buộc chủ đầu tư phải bàn giao, trả lại quyền quản lý chung cư cho người dân theo đúng quy định. NGUYỄN HIỀN. Chung cư Conic Đông Nam Á đã 4 lần tổ chức hội nghị nhà chung cư nhưng ban quản trị không được công nhận. Ảnh: Vũ Lê. Theo giải thích của đại diện chủ đầu tư, có mức phí quản lý cao là vì hợp đồng mua bán căn hộ khi chưa bàn giao chỉ là tạm tính. Khi bàn giao căn hộ, các phí dịch vụ phải được tính theo thời điểm hiện tại. Tại Hà Nội, căng thẳng giữa cư dân chung cư Keangnam với chủ đầu tư từ năm 2011 cũng là vì phí chung cư quá cao. Cho đến nay, các vấn đề liên quan đến hai chung cư trên đã êm dịu khi nhà đầu tư, ban quản lý chung cư và cư dân đã tìm được tiếng nói chung. Tuy nhiên, các vụ lùm xùm này đã khiến những ai quan tâm đến nhà chung cư phải đắn đo. Mới đây, Sở Xây dựng TP.HCM đã đưa ra dự thảo quyết định cơ chế quản lý nhà chung cư. Theo đó, không nhất thiết phải ban hành khung phí dịch vụ cứng nhắc tại các dự án căn hộ mà nên căn cứ theo thỏa thuận giữa các bên. Trước đây, phí dịch vụ nhà chung cư được phân theo 4 khung xếp từ 1 đến 4 tương ứng mức phí trần cho hạng cao cấp và mức sàn cho căn hộ bình dân, do Ủy ban Nhân dân tỉnh, thành phố ban hành. Tuy nhiên, sau những tranh chấp về phí dịch vụ của nhiều tòa nhà tại Hà Nội và TP.HCM, cơ quan chức năng đã tính đến việc ban hành các quy định liên quan để không tái diễn tình trạng kiện tụng giữa người dân với các chủ đầu tư chung cư. Theo dự thảo của Sở Xây dựng TP.HCM, phí dịch vụ tại các chung cư phải tính đến nguyên tắc xác định chi phí là tính đúng, tính đủ các khoản chi, chỉ lấy lợi nhuận ở mức hợp lý để quản lý vận hành tòa nhà. Cách xác định phí dựa trên hợp đồng thỏa thuận giữa bên cung cấp dịch vụ đơn vị quản lý vận hành tòa nhà và bên sử dụng dịch vụ ban quản trị nhà chung cư. Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, khi mua nhà chung cư, nhất là chung cư cao cấp, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cụ thể hóa trong hợp đồng mua bán những phần diện tích công cộng mà mình được hưởng như sân tennis, vườn hoa, bể bơi... Nếu không hiểu và làm rõ mọi chi tiết trong hợp đồng mua bán, quyền lợi của người mua sẽ bị xâm hại khi những diện tích công cộng bắt buộc phải có trong khu đô thị cao cấp đã bị xẻ thành những tòa nhà chung cư đem bán”, chung cư ma ost ông nhấn mạnh. Thế nhưng, vấn đề cốt lõi đó vẫn chưa được giải quyết triệt để, vì thiếu sự minh bạch giữa đơn vị đầu tư, quản lý và vận hành chung cư bên bán và cư dân chung cư bên mua. Đâu phải ai cũng rõ luật và đâu phải ai cũng hiểu hết những gì ghi trong hợp đồng. Nhà đầu tư có uy tín phải giải thích thỏa đáng khi rao bán sản phẩm cho người mua trước khi ký hợp đồng. Đó là trách nhiệm của nhà đầu tư. Tại nhiều các khu nhà chung cư đang thiếu tổ dân phố và các tổ chức chính trị xã hội. Do vậy khó thành lập Ban quản trị và kể cả có thành lập thì hoạt động cũng khó khăn. Ông Nguyễn Trọng Hiền, Trưởng phòng Quản lý nhà, Sở Xây dựng nói .

II. Giải bài toán chung cư dương nội lợi nhuận cho chủ đầu tư

.Bốc thăm công khai các căn hộ chung cư. Mai Văn Đào. Đến thời điểm này, vụ việc 8 giờ kinh hoàng của các tỷ phú tại tòa nhà cao nhất Việt Nam chỉ là giọt nước làm tràn ly, cho thấy sự bất ổn mỗi ngày một tăng của cư dân sinh sống trong tòa nhà này mà thôi. Chung cư cao cấp, chất lượng… chẳng giống ai! Thống kê sơ sơ cho thấy, từ tháng 4/2011 đến nay các tỷ phú ở đây đã trải qua một số sự kiện chỉ có tại tòa nhà tỷ phú chất lượng bình dân này. Theo ông Trần Xuân Trạch một thành viên trong ban đại diện tòa nhà, do nhân viên quản lý, vận hành thiếu chuyên nghiệp nên cư dân nhiều phen khốn khổ. Chiều 9/6/2011, do nhân viên vận hành không nắm được kỹ thuật đã làm vỡ đường ống nước ở tầng 27khiến cho 10 căn hộ và hành lang tầng 27 nước ngập đến đầu gối và hỏng luôn thang máy. Trận lụt hy hữu ấy khiến 10 căn hộ tầng 27 phải sửa chữa sàn gỗ và tường trong nhà, vì tường ngăn trong phòng vốn được làm bằng thạch cao nên ngập nước là hỏng. Còn ngày 13/9 vừa rồi, mấy trăm con người lại được một phen tá hỏa khi bỗng nhiên nghe loa báo động có cháy. 20 giờ, nghe báo động, tất cả mọi người hốt hoảng ra thang bộ để chạy xuống đất. Nhưng xuống tới nơi thì mới biết nhân viên kỹ thuật của công ty quản lý tòa nhà báo động… nhầm. Do phải chạy bộ mấy chục tầng xuống đất nên 4 bà bầu bị động thai. Anh Trần Thanh Hiền sống tại căn hộ A1083 bị đánh ngay tại sân vườn tầng 5 của tòa nhà, người dân đã gọi bảo vệ ngay khi sự việc xảy ra nhưng đã không được can thiệp giúp đỡ. Trong một lần đi làm về, chị Phương ở tầng 16 để máy tính xách tay trên ôtô nhưng quên khóa cửa xe, hôm sau xuống thì chiếc máy tính đã không cánh mà bay. Khi chị Phương yêu cầu kiểm tra từ camera bảo vệ thì phát hiện thủ phạm của vụ trộm chính là… nhân viên bảo vệ tòa nhà. Tối 18/11 tại sân vườn tầng 5 sân chơi của trẻ em tại khu Keangnam bảo vệ ngăn cản không cho các cháu vào chơi. Tại đây, nhân viên công ty Mai Linh đang dựng rạp sân khấu chiếm hết đài phun nước và khu sân chơi bóng của trẻ em. Khi người dân phản đối, bảo vệ tỏ thái độ bất hợp tác. Trong lúc đó, có 4 người xuất hiện, đe dọa, quát mắng. Anh Trần Thanh Hiền sống tại căn hộ A1083 lên tiếng yêu cầu 4 người này có thái độ lịch sự hơn, lập tức bị họ xông vào đánh đập. Sau khi đánh dã man anh Hiền chúng rút đi và vẫn sử dụng thẻ cư dân để ra vào tự do. Anh Hiền đã được đưa đi cấp cứu tại Bệnh viện Việt Đức, sau khi khám sơ bộ, bác sĩ kết luận anh Hiền bị gãy chân, vỡ xương bánh chè. Sau khi sự việc xảy ra, từ sáng sớm ngày 19/11 rất đông cư dân tòa nhà đã dựng hàng rào không cho các phương tiện đi lại vào tòa nhà, với hàng loạt biểu ngữ: Chúng tôi phản đối mọi hình thức áp đặt, Phản đối bảo vệ Keangnam không bảo vệ được cư dân, Phản đối Keangnam để côn đồ đánh trọng thương cư dân tại sân chơi tầng 5… Theo các cư dân tòa nhà này, sân chơi tầng 5 là sân chơi chung, song ban quản lý đã cho một doanh nghiệp thuê lại để kinh doanh. Để đảm bảo an ninh trật tự, lực lượng Công an huyện Từ Liêm và Cảnh sát giao thông đã phải có mặt. Giám đốc Công an Hà Nội, trung tướng Nguyễn Đức Nhanh đã trực tiếp chỉ đạo công an huyện Từ Liêm vào cuộc để làm rõ nguyên nhân. Dù chất lượng dịch vụ không cao cấp, nhưng người dân ở đây lại không được hưởng dịch vụ cao cấp”. Ngay sau khi chuyển đến chung cư, chủ đầu tư đã yêu cầu người dân đóng phí dịch vụ tòa nhà trong 3 tháng đầu với giá 0,99USD/m2 tương đương 21.000 đồng/m2. Nhận thấy mức giá này quá cao nên 3 tháng tiếp theo người dân quyết định không nộp phí. Đến tháng 11, chủ đầu tư lại tự đưa ra mức phí 17.130 đồng/m2 chưa tính VAT mà không quan tâm đến ý kiến của người dân và Quyết định số 4520 của UBND thành phố Hà Nội là 4.000đồng/m2. Để đảm bảo quyền lợi của mình, các hộ dân đã thành lập ra ban đại diện lâm thời, yêu cầu Công ty Keangnam thu phí dịch vụ theo quy định tại văn bản trên, đề nghị chủ đầu tư nên có cuộc họp với Ban đại diện lâm thời BĐDLT để 2 bên đưa ra mức phí hợp lý nhưng đơn vị chủ đầu tư đã từ chối. Vào khoảng cuối tháng 6/2011, Keangnam nổi đình nổi đám khi bị hàng trăm cư dân sống tại đây tố cáo bóc lột” cư dân khi thu hàng loạt các loại phí khủng”. Cụ thể, cư dân cho rằng Keangnam đang thu phí vượt trần so với quy định của UBND TP về phí trông ô tô, xe máy. Mức phí xe máy tính theo lượt của chủ đầu tư hiện ở mức 20.000 đồng, gấp 10 lần quy định của thành phố. Phí quản lý cũng được chủ đầu tư áp tới 0,99 USD, xấp xỉ 21.000 đồng /m2, mức kỷ lục đối với các chung cư Hà Nội từ trước tới nay. Mức thu tại các chung cư cao cấp như Vincom B cũng chỉ có 14.000 đồng, Sky City 88 Láng Hạ 8.000 đồng. Trẻ em không phải là đối tượng ưu tiên trong tòa nhà tỷ phú này.Sau nhiều lần đấu tranh căng thẳng, Keangnam chịu nhún, hạ phí quản lý xuống còn 17.130 đồng/m2 chưa bao gồm VAT nhưng cư dân Keangnam vẫn chưa đồng ý do vẫn cao gấp 4,5 lần quy định của UBND TP Hà Nội mà chưa có sự thỏa thuận nào giữa cư dân và chủ đầu tư. Ban đại diện lâm thời Keangnam cũng đã gửi đi 12 công văn yêu cầu chủ đầu tư phải bóc tách chi phí, thỏa thuận mức phí quản lý chung cho tòa nhà. Tuy nhiên, cho đến nay, chủ đầu tư vẫn bặt vô âm tín”. Bức xúc trước thái độ áp đặt mức phí quản lý cao ngất”, nhiều cư dân Keangnam không đồng ý đóng phí. Ngay lập tức, Keangnam đã ra tối hậu thư” ngày 21/11, thông báo, nếu cư dân không đóng mức phí trên, chủ đầu tư sẽ cắt các dịch vụ và tiện ích công cộng. Cụ thể, Keangnam Vina thông báo: Kể từ ngày 26/11 đối với các căn hộ chưa tất toán phí quản lý sẽ hạn chế sử dụng sử dụng tiện ích công cộng như sân chơi, bể bơi…Từ ngày 1/12do một số căn hộ chưa tất toán phí quản lý nên công ty quản lý buộc cắt giảm nhân viên lễ tân, bảo vệ, vệ sinh và tạm dừng các dịch vụ cung cấp khác. Keangnam ép dân vì nhà quản lý nhẹ tay? Cách hành xử của Keangnam Vina cho thấy sự coi thường các thượng đế” của chủ đầu tư theo cấp độ tăng dần. Điều khó hiểu là cách áp đặt của chủ đầu tư với người dân, sự chung cư ma phim việt nam phản đối của người dân mà có tờ báo đã ví von là cuộc nội chiến lại rơi vào tình trạng không biết đến khi nào mới kết thúc. Keangnam Vina, một đơn vị đầu tư gắn mác ngoại nhưng lại hành xử không đẹp chút nào và dường như cũng không theo bất cứ một luật nào, dù đang hoạt động và phục vụ trên lãnh thổ Việt Nam. Tại sự việc cao trào vào ngày 3/12 vừa qua, suốt khoảng 6 giờ từ 1 giờ chiều tới 7 giờ tối, đề nghị duy nhất của cư dân và cả lãnh đạo UBND xã Mễ Trì là mở toàn bộ thang máy để người dân sinh hoạt bình thường và hai bên sẽ thỏa thuận mức phí đã bị phía Keangnam thẳng thừng từ chối. Hơn 7 giờ, lãnh đạo Keangnam Vina là ông Ha Jong Suk người Hàn Quốc xuất hiện và cũng chỉ nhượng bộ bằng cách mở 2 thang máy chở hàng chứ không mở những thang máy chở người như bình thường. Không có ai là ngoại lệ vì kiểu hành xử chẳng giống ai của chủ đầu tư tòa nhà tỷ phú! Chỉ đến khi Phó trưởng Công an huyện Từ Liêm Lê Văn Phương xuất hiện, phía Keangnam Vina mới nhượng bộ, đến khoảng 9 giờ tối đã mở toàn bộ các thang máy vô điều kiện. Ông Phương cho biết, đầu tuần tới UBND huyện sẽ có văn bản mời các bên liên quan tới làm việc để giải quyết dứt điểm tình trạng này. Đến thời điểm này, 600/922 căn hộ đã có người đến ở cũng không biết phía Keangnam Vina đã chấm dứt chuỗi hành động không giống ai hay chưa hay lại tiếp tục có những hành động không biết đâu mà lần kiểu như thời gian qua nữa. Ở đây rõ ràng là phía người dân đã chấp nhận xuống thang khi chỉ yêu cầu mở thang máy vào ngày 3/12 vừa qua và sẽ thỏa thuận lại mức phí, nhưng phía Keangnam lại cố chấp với quan điểm của mình. Ngày 29/9/2011, UBND TP. Hà Nội đã ra quyết định 4520 về việc phê duyệt đề án giá dịch vụ chung cư và ban hành giá trần giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn Hà Nội. Theo quyết định này thì có 3 mức giá, đó là 2.400đ/m2/tháng cho nhà chung cư không có thang máy; 3.100đ/m2/tháng cho nhà chung cư có thang máy mức thiết yếu và 4.000đ/m2/tháng cho nhà chung cư có thang máy mức mở rộng. Nhưng quyết định này lại có một quy định mở, đó là nếu giữa bên cung cấp và bên sử dụng dịch vụ đã có thỏa thuận về giá dịch vụ nhà chung cư thì thực hiện theo thỏa thuận đó. Các loại dịch vụ chưa có hoặc có nhưng chưa đủ thành phần công việc trong giá dịch vụ được ban hành theo quyết định này thì người dân và doanh nghiệp cung cấp dịch vụ tự thỏa thuận. Có điều, sự thỏa thuận theo quy định của pháp luật giữa Keangnam và người dân lại chưa hề thống nhất. Theo yêu cầu của Sở Xây dựng Hà Nội, chủ đầu tư và UBND huyện Từ Liêm cần gửi báo cáo về Sở Xây dựng trước ngày 12/12 các nội dung liên quan đến việc quản lý sử dụng dịch vụ nhà chung cư Keangnam Landmark Tower. Có điều nếu báo cáo của phía chủ đầu tư vẫn không xuất phát từ yêu cầu chính đáng của người dân, Sở Xây dựng liệu có xử lý mạnh tay hơn theo thẩm quyền? Bởi đến thời điểm này, liên quan đến hàng loạt sự việc đã xảy ra tại tòa nhà này, chủ đầu tư và UBND xã Mễ Trì cũng đã nhiều lần báo cáo, nhưng các hành động bắt bí lại vẫn diễn ra… Lam Nguyên. Giá dịch vụ nhà chung cư được yêu cầu xếp thành hai loại. Loại thứ nhất, là những dịch vụ thuộc dạng cần thiết áp dụng chung cho mọi chung cư như bảo vệ, vệ sinh chung, thu gom rác…. Loại thứ hai, là những dịch vụ khác mang tính tự thỏa thuận giữa các hộ dân và người cung cấp dịch vụ Ban quản trị chung cư sẽ thỏa thuận với người sử dụng dịch vụ tại chung cư bằng hợp đồng dân sự. H.T.K. Hiện các đô thị trên cả nước có hơn 3 triệu m2 sàn nhà chung cư cũ với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sốngCụ thể, mỗi căn hộ chung cư cũ được bồi thường 1 căn hộ chung cư mới với diện tích tối đa bằng 1,5 lần diện tích căn hộ cũ đã bị thu hồi, với diện tích căn mới không được nhỏ hơn 30m2. Trường hợp dự án không đủ quỹ nhà tái định cư tại chỗ, có thể bồi thường bằng căn hộ mới nằm cùng một quận với địa điểm cũ thì diện tích nơi mới tối đa gấp 2 lần nơi ở cũ.Nếu nơi ở mới nằm khác quận, diện tích được bồi thường có thể gấp 2,5 lần. Ngoài những ưu đãi như trên, các hộ tầng 1 còn được bổ sung với hệ số 1,1 lần diện tích được bồi thường, tức là gấp 2,75 lần nơi ở cũ. Các trường hợp tự cơi nới, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng trên đất lấn chiếm thì không được bồi thường mà chỉ được hỗ trợ theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành.Bộ Xây dựng đề xuất, phần chênh lệch giữa căn hộ mới và cũ nếu có được thanh toán bằng giá bán nhà ở thương mại. Đặc biệt, nếu chủ sở hữu căn hộ mới không có khả năng trả một lần tiền chênh lệch, họ sẽ được trả góp trong thời gian tối đa là 10 năm và được hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi.Với trường hợp các hộ dân đang thuê chung cư cũ thuộc sở hữu Nhà nước hoặc chưa mua theo Nghị định số 61/CP, nếu người thuê muốn được bồi thường như trường hợp đã có sở hữu phải nộp tiền mua căn hộ cũ cho Nhà nước theo quy định về bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê.Việc bồi thường đối với diện dự án này thực hiện theo nguyên tắc thỏa thuận giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu. Trong các trường hợp, phương án bồi thường, tái định cư phải được lấy ý kiến của hộ gia đình, cá nhân có quyền lợi liên quan. Các phương án sẽ được thông qua nếu có 2/3 tổng số ý kiến người dân chấp thuận.Dự kiến nghị định về cải tạo, xây dựng chung cư, nhà tập thể và khu dân cư cũ sẽ được Bộ Xây dựng ban hành trong năm nay.Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân, hiện các đô thị trên cả nước có hơn 3 triệu m2 sàn nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1991 với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống. Trong đó, có hơn 200 khối nhà chung cư với khoảng 10.000 hộ dân đã xuống cấp nghiêm trọng, tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TPHCM. Linh Vân .
Sở Xây dựng cho biết, để có căn cứ ban hành giá dịch vụ chung cư trong năm 2011, Sở đã khảo sát thông tin từ 1.000 hộ dân. Trong lần thu thập thông tin này, Sở sẽ tiếp tục khảo sát khoảng 1.000 hộ dân tại các khu chung cư mới đưa vào sử dụng, vận hành. Sống chung với ô nhiễm và nguy cơ cháy nổ Theo thiết kế chung cư Trần Văn Kiểu, các tầng trên là khu nhà ở cho cán bộ, công nhân viên của quận 10. Tầng trệt và các căn tầng lửng thiết kế hở để sử dụng làm khu thương mại, mua bán. Do vậy, việc bố trí 6 hộ phải vào ở tại 6 căn tầng lửng là hoàn toàn sai thiết kế, công năng của chung cư và không thể an cư do trần nhà thấp, không có tường ngăn phía mặt trước, và rất nguy hiểm khi nằm ngay trên nhà xe không có che chắn để hạn chế nguy cơ cháy nổ. Ông Nguyễn Văn Phước, chủ một căn hộ ở tầng lửng, bức xúc nói: Chủ đầu tư là Công ty Dịch vụ đô thị quản lý nhà quận 10, nay là Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích quận 10, hứa chỉ ở tạm rồi sẽ có hướng khắc phục, nhưng rồi suốt 7 năm nay cứ mặc kệ cư dân chúng tôi sống trong điều kiện bất tiện, nguy hiểm, tiếng ồn xe cộ và ô nhiễm mùi xăng dầu dưới nhà xe bốc lên. Chúng tôi không thể chấp nhận cách làm việc thiếu trách nhiệm như vậy được nữa”.Được biết, ngày 9-4-2008, Sở Cảnh sát phòng cháy chữa cháy PCCC TPHCM đã kiểm tra, lập biên bản các vi phạm về an toàn PCCC ở chung cư Trần Văn Kiểu, yêu cầu chủ đầu tư phải xây tường ngăn tầng trệt và tầng lửng chung cư trước ngày 30-5-2008 để tránh cháy lan khi có hỏa hoạn xảy ra. Thế nhưng sau đó chủ đầu vẫn không chấp hành. Đến ngày 16-9-2008, UBND quận 10 có thông báo gửi 6 hộ dân tại tầng lửng, cho biết đã có phương án giải quyết mới, sẽ dời nhà xe ra khu vực đất trống bên hông chung cư, tiếp giáp đường nội bộ ra đường Lý Thường Kiệt. UBND quận 10 cũng đã yêu cầu chủ đầu tư hoàn chỉnh phương án xây dựng nhà xe trong tháng 9-2008 và nhanh chóng triển khai thi công. Thế nhưng, đến nay phương án vẫn còn nằm trên giấy. Hiện nay toàn bộ căn hộ ở các tầng của chung cư đều không được lắp đặt hệ thống báo cháy và chữa cháy tự động, rất dễ xảy ra cháy lan, cháy lớn khi có hỏa hoạn. Không chỉ 6 hộ phải ở tầng lửng, tất cả các cư dân chung cư Trần Văn Kiểu đều rất bức xúc đặt câu hỏi: Đến bao giờ cư dân ở đây mới hết phải chịu cảnh sống chung với ô nhiễm và nguy cơ cháy nổ? Ai sẽ chịu trách nhiệm về những hậu quả khi cháy nổ xảy ra? Chủ đầu tư làm luật, dân gánh hệ lụy Không chỉ thờ ơ, thiếu trách nhiệm với cư dân chung cư Trần Văn Kiểu, Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích quận 10 còn tự ý đưa người vào giành hết vị trí thành viên ban quản trị chung cư. Cách làm này của chủ đầu tư sai với nội dung Quyết định 08 của Bộ Xây dựng về Luật Nhà ở, ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của cư dân. Nhiều lần cư dân bức xúc nêu những việc thiếu trách nhiệm và sai trái của chủ đầu tư để kiến nghị ban quản trị can thiệp nhưng không được ban quản trị quan tâm giải quyết. Một phần khuôn viên chung cư Trần Văn Kiều bị chủ đầu tư chiếm làm bãi giữ xe cho khách vãng lai. Một việc khác khiến cư dân chung cư Trần Văn Kiểu rất bức xúc là từ nhiều năm nay chủ đầu tư chiếm dụng khoảng 500m² khuôn viên chung cư để làm bãi giữ xe cho khách vãng lai, gây cản trở lối đi lại, chiếm dụng nơi thư giãn, tập thể dục của người dân. Hoạt động của bãi xe còn làm khu vực khuôn viên mất an ninh trật tự, thường xuyên xảy ra chuyện cự cãi do người giữ xe chặt chém” giá cắt cổ. Lợi dụng việc ra vào gửi xe ở bãi xe trong khuôn viên chung cư, nhiều kẻ gian trộm cắp tài sản của cư dân. Thực tế bãi giữ xe lấn chiếm khuôn viên tồn tại nhiều năm như vậy nhưng trả lời phản ánh của cư dân bằng văn bản, ông Tạ Bằng, Giám đốc Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích quận 10, cho rằng không hề có bãi xe chiếm dụng diện tích khuôn viên chung cư!?.Chủ tịch UBND quận 10 Nguyễn Văn Lưu cho biết sẽ yêu cầu cán bộ, nhân viên chuyên trách kiểm tra ngay vấn đề không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, lấn chiếm khuôn viên chung cư Trần Văn Kiểu làm bãi xe, để giải quyết rốt ráo phản ánh của người dân. Ông Lưu cũng khẳng định việc chủ đầu tư chung cư Trần Văn Kiểu tự ý đưa người vào giành hết vị trí thành viên ban quản trị chung cư là sai quy định, quận sẽ chấn chỉnh ngay. Quận sẽ yêu cầu chủ đầu tư chung cư Trần Văn Kiểu tổ chức hội nghị nhà chung cư và lấy ý kiến cư dân, bầu lại thành viên ban quản trị đúng theo quy định. TUẤN VŨ. Nào là rêu nham nhở, nào là tường, trần bị đục khoét lở loét, cơi nới lô xô, cầu thang tăm tối, nhà vệ sinh thì siêu bẩn”…, chung cư chật chội, nóng nực, nhà trên đổ rác lên đầu nhà dưới… Thế nhưng, xem ra việc xã hội hóa cải tạo chung cư tiếp tục vẫn chỉ nằm trên giấy tờ.Cơi nới tại khu chung cư cũ Giảng Võ.Một đặc sản” của chung cư Hà Nội, đã đi vào truyện, vào thơ, vào tranh, vào kịch, đó chính là lồng sắt”, hay còn một cách gọi ví von rất hình tượng là đeo ba lô”. Nhìn từ xa, chung cư nào cũng đang oằn mình đỡ thêm tới cả trăm, thậm chí vài trăm cái ba lô” trên lưng, vừa mất mỹ quan, vừa không bảo đảm an toàn chung. Diện tích chung cư cũ không lớn, thường chỉ vài chục mét vuông, trong khi các gia đình ở chung cư, có nhà đã lên tới 2 - 3 thế hệ, với tổng thành viên lên tới mười mấy người. Nhà ít cũng phải 2 vợ chồng và 2 con. Vài chục mét vuông, mà bao gồm cả phòng khách, phòng ngủ, bếp, nhà vệ sinh, không cơi nới không thể được. Vậy nên, việc đầu tiên của mỗi gia đình khi ở chung cư cũ là làm lồng sắt”. Phía nào còn không gian là làm tuốt, phía ban công, phía cửa sổ, phía nhà bếp, phía phòng ngủ…Ba thế hệ nhà bà Trần Thị Minh Sâm, gồm cả chục người, đang chung sống trong căn phòng 515- C8 Giảng Võ, với diện tích vỏn vẹn 40 m2. Chính vì vậy, tứ phía nhà bà đều là lồng sắt”. Bà Sâm chia sẻ: Những năm 70, khi Nhà nước mở đường Giảng Võ, gia đình tôi là một trong những hộ đầu tiên về tái định cư tại tầng 5 nhà C8 này. Lúc đó, chỉ có vợ chồng và 2 đứa con nhỏ. Giờ thì chúng nó lấy chồng, lấy vợ, rồi thêm cháu, nhà tôi đã phải cơi nới chung cu ma trailer chỉ thêm gần chục mét phía sau, nhưng vẫn không đủ không gian sống, giường cũng không đủ chỗ mà kê. Cả nhà tối đến trải chiếu ra sàn ngủ, chỉ có ông nhà tôi đang ốm là được ưu tiên nằm giường”.Dẫn chúng tôi đi thăm các căn hộ tại nhà C8, ông Hoàng Văn Nhâm, nguyên Tổ trưởng tổ dân 36, dãy nhà C8, cho biết: Các căn hộ ở khu này chỉ có diện tích 35 m2 và 40 m2 với nhà đầu hồi, với 2 phòng và 1 căn bếp, đủ cho một hộ gia đình sống. Sau 40 năm, giờ các hộ đều đã lên tới 2 - 3 thế hệ. Những gia đình có điều kiện thì mua thêm nhà cho con cái ra riêng, nhà không có điều kiện thì vẫn chen chúc nhau ở. Vì vậy, 100% các căn hộ đều phải cải tạo, cơi nới để đáp ứng nhu cầu cuộc sống”.Sống chật thì phải tìm cách mà bung ra. Thêm vào đó, việc quản lý xây dựng tại các chung cư cũ rất lỏng lẻo, chủ yếu do các cư dân lập Ban quản lý để điều phối chung các công việc về vệ sinh môi trường, sinh hoạt tổ dân phố… Thế nên, mọi nhà đều đua nhau cơi nới. Đến như tòa nhà A6 Giảng Võ của chúng tôi, dù mới cải tạo được hơn 7 năm, nhưng do quản lý lỏng lẻo, cơ chế xử phạt không nghiêm của chủ đầu tư và chính quyền địa phương, nên lồng sắt, chuồng cọp đã xuất hiện tứ tung”, bà Nguyễn Mai Phương, nhà A6 Giảng Võ, chia sẻ.Tình trạng tương tự cũng diễn ra với khu nhà Kim Liên. Gia đình ông Nguyễn Đình Hiệp, phòng 106, B13 tập thể Kim Liên, gồm 3 thế hệ, với 10 người, cùng sinh sống trong một căng nhà rộng chỉ 26 m2. Thế là nào lồng sắt, nào là việc tận dụng không gian sinh hoạt chung của khu là hành lang, cầu thang để chất đồ”, chỗ nào cũng thấy lổn nhổn, nhức mắt. Bà Đinh Thị Thu, Tổ trưởng tổ dân phố B13, khu tập thể Kim Liên, bày tỏ: Nhiều gia đình cơi nới lồng chim”, chuồng cọp” cả phía trước, phía sau vẫn không đủ không gian sống. Tổ dân phố cũng biết, nhưng đều là hàng xóm láng giềng, cũng cảnh chật chội như nhau, nên đành thông cảm”. Còn chị Hoàng Thanh Thủy, dãy chung cư cũ F11 Khương Đình, quận Thanh Xuân cho biết: Khi mới lập gia đình, chúng tôi mua nhà ở tầng 4 khu tập thể Cao su Sao Vàng, dãy F11. Trên giấy tờ, căn nhà chỉ có 16 m2, gồm 1 phòng và khu vệ sinh 4 m2 đối diện. Căn phòng đó chỉ đủ cho đôi vợ chồng trẻ ở; nhưng sau này có thêm con, nên chúng tôi cơi nơi thêm tổ chim” 9 m2 ở phía sau làm thành phòng ngủ. Giờ vợ chồng tôi đã có 2 con và lại còn đón mẹ ở quê lên trông cháu, nên chúng tôi tiếp tục cơi nới thêm 1 phòng nữa trên sân thượng. Ở đây, tất cả các hộ ở tầng 4 đều cơi nới thêm phòng ở trên sân thượng chung của khu tập thể. Ban quản lý tòa nhà biết, nhưng cũng đành chấp nhận, chỉ yêu cầu phải làm bằng vật liệu nhẹ để giảm áp lực kết cấu tác động đên khu tập thể”.Đến nay thì các hướng có thể cơi nới đều đã cơi nơi hết rồi. Thêm 10 năm nữa, con cái lớn, có nhu cầu sống riêng thì lại tính tiếp, hoặc cố gắng xoay sở mua nhà rộng hơn, hoặc mua nhà mặt đất. Nhưng nói thật, nếu không có điều kiện, thì chắc nhà tôi cũng lại tiếp tục chen chúc nhau mà sống thôi. Chúng tôi rất mong có doanh nghiệp nào đó quan tâm, đầu tư cải tạo chung cư. Nhưng khu này xa trung tâm thế, chắc cũng còn lâu mới có doanh nghiệp ngó” tới”, chị Thủy chia sẻ thêm. Bài và ảnh: Xuân Minh. Chung cư Lê Thành, nơi xảy ra tranh chấp về khoản phí bảo trì chung cư .. Nhìn những cánh đồng tươi tốt sắp bị san lấp thành các lô biệt thự, liền kề ai mà không xót. Đáng tiếc, nhiều khi các lô ấy đến 10 năm vẫn chỉ là đất nền cho cỏ mọc, biệt thự và nhà xây thô phơi sương phơi nắng.Đề xuất của Bộ XD chỉ cấp quyền sở hữu 50 năm cho chung cư là một vấn đề rất lớn, về luật pháp, liên quan đến nhiều luật khác, hẳn phải đưa ra Quốc hội xem xét. Về tác động xã hội cũng rất lớn, vì liên quan đến lợi ích của số dân rất đông hiện đang sống trong các chung cư và sẽ sống trong các chung cư. Những người đang có quyền sở hữu lâu dài bây giờ bị chuyển thành sở hữu 50 năm thì có phù hợp luật pháp không? Những chung cư sắp giao nhận, khi mua người dân được cam kết có quyền sở hữu lâu dài thì bây giờ làm thủ tục cấp sổ đỏ lại cấp sở hữu 50 năm, dĩ nhiên gây bức xúc và có hợp luật không?Về hiệu quả mong muốn của đề xuất này là việc phá dỡ các chung cư hết hạn sử dụng sẽ dễ dàng hơn thì e rằng cũng không đạt. Vấn đề cơ bản vẫn là phải giải quyết chỗ ở khác cho người dân khi phá dỡ.Hệ lụy của đề xuất này thì xã hội sẽ hứng chịu ngay: chung cư sẽ kém hấp dẫn, người dân sẽ thích lao vào đất, cầu về chung cư giảm, xây dựng chung cư mới cũng sẽ khó bán, cung về nhà ở giảm, giá đất nhảy vọt. Ai cũng mong có một miếng đất thì rồi không hiểu sau này lấy đâu ra đất. Giá đất cũng tham gia chiếm đến 80% giá xây dựng chung cư nên cũng chẳng hi vọng về lâu dài giá chung cư hạ.Bộ XD cần cân nhắc kỹ trước khi đưa ra những cú sốc cho thị trường và xã hội như đề xuất này.Minh Ngọc. Nào là rêu nham nhở, nào là tường, trần bị đục khoét lở loét, cơi nới lô xô, cầu thang tăm tối, nhà vệ sinh thì siêu bẩn”…, chung cư chật chội, nóng nực, nhà trên đổ rác lên đầu nhà dưới… Thế nhưng, xem ra việc xã hội hóa cải tạo chung cư tiếp tục vẫn chỉ nằm trên giấy tờ.Cơi nới tại khu chung cư cũ Giảng Võ.Một đặc sản” của chung cư Hà Nội, đã đi vào truyện, vào thơ, vào tranh, vào kịch, đó chính là lồng sắt”, hay còn một cách gọi ví von rất hình tượng là đeo ba lô”. Nhìn từ xa, chung cư nào cũng đang oằn mình đỡ thêm tới cả trăm, thậm chí vài trăm cái ba lô” trên lưng, vừa mất mỹ quan, vừa không bảo đảm an toàn chung. Diện tích chung cư cũ không lớn, thường chỉ vài chục mét vuông, trong khi các gia đình ở chung cư, có nhà đã lên tới 2 - 3 thế hệ, với tổng thành viên lên tới mười mấy người. Nhà ít cũng phải 2 vợ chồng và 2 con. Vài chục mét vuông, mà bao gồm cả phòng khách, phòng ngủ, bếp, nhà vệ sinh, không cơi nới không thể được. Vậy nên, việc đầu tiên của mỗi gia đình khi ở chung cư cũ là làm lồng sắt”. Phía nào còn không gian là làm tuốt, phía ban công, phía cửa sổ, phía nhà bếp, phía phòng ngủ…Ba thế hệ nhà bà Trần Thị Minh Sâm, gồm cả chục người, đang chung sống trong căn phòng 515- C8 Giảng Võ, với diện tích vỏn vẹn 40 m2. Chính vì vậy, tứ phía nhà bà đều là lồng sắt”. Bà Sâm chia sẻ: Những năm 70, khi Nhà nước mở đường Giảng Võ, gia đình tôi là một trong những hộ đầu tiên về tái định cư tại tầng 5 nhà C8 này. Lúc đó, chỉ có vợ chồng và 2 đứa con nhỏ. Giờ thì chúng nó lấy chồng, lấy vợ, rồi thêm cháu, nhà tôi đã phải cơi nới chỉ thêm gần chục mét phía sau, nhưng vẫn không đủ không gian sống, giường cũng không đủ chỗ mà kê. Cả nhà tối đến trải chiếu ra sàn ngủ, chỉ có ông nhà tôi đang ốm là được ưu tiên nằm giường”.Dẫn chúng tôi đi thăm các căn hộ tại nhà C8, ông Hoàng Văn Nhâm, nguyên Tổ trưởng tổ dân 36, dãy nhà C8, cho biết: Các căn hộ ở khu này chỉ có diện tích 35 m2 và 40 m2 với nhà đầu hồi, với 2 phòng và 1 căn bếp, đủ cho một hộ gia đình sống. Sau 40 năm, giờ các hộ đều đã lên tới 2 - 3 thế hệ. Những gia đình có điều kiện thì mua thêm nhà cho con cái ra riêng, nhà không có điều kiện thì vẫn chen chúc nhau ở. Vì vậy, 100% các căn hộ đều phải cải tạo, cơi nới để đáp ứng nhu cầu cuộc sống”.Sống chật thì phải tìm cách mà bung ra. Thêm vào đó, việc quản lý xây dựng tại các chung cư cũ rất lỏng lẻo, chủ yếu do các cư dân lập Ban quản lý để điều phối chung các công việc về vệ sinh môi trường, sinh hoạt tổ dân phố… Thế nên, mọi nhà đều đua nhau cơi nới. Đến như tòa nhà A6 Giảng Võ của chúng tôi, dù mới cải tạo được hơn 7 năm, nhưng do quản lý lỏng lẻo, cơ chế xử phạt không nghiêm của chủ đầu tư và chính quyền địa phương, nên lồng sắt, chuồng cọp đã xuất hiện tứ tung”, bà Nguyễn Mai Phương, nhà A6 Giảng Võ, chia sẻ.Tình trạng tương tự cũng diễn ra với khu nhà Kim Liên. Gia đình ông Nguyễn Đình Hiệp, phòng 106, B13 tập thể Kim Liên, gồm 3 thế hệ, với 10 người, cùng sinh sống trong một căng nhà rộng chỉ 26 m2. Thế là nào lồng sắt, nào là việc tận dụng không gian sinh hoạt chung của khu là hành lang, cầu thang để chất đồ”, chỗ nào cũng thấy lổn nhổn, nhức mắt. Bà Đinh Thị Thu, Tổ trưởng tổ dân phố B13, khu tập thể Kim Liên, bày tỏ: Nhiều gia đình cơi nới lồng chim”, chuồng cọp” cả phía trước, phía sau vẫn không đủ không gian sống. Tổ dân phố cũng biết, nhưng đều là hàng xóm láng giềng, cũng cảnh chật chội như nhau, nên đành thông cảm”. Còn chị Hoàng Thanh Thủy, dãy chung cư cũ F11 Khương Đình, quận Thanh Xuân cho biết: Khi mới lập gia đình, chúng tôi mua nhà ở tầng 4 khu tập thể Cao su Sao Vàng, dãy F11. Trên giấy tờ, căn nhà chỉ có 16 m2, gồm 1 phòng và khu vệ sinh 4 m2 đối diện. Căn phòng đó chỉ đủ cho đôi vợ chồng trẻ ở; nhưng sau này có thêm con, nên chúng tôi cơi nơi thêm tổ chim” 9 m2 ở phía sau làm thành phòng ngủ. Giờ vợ chồng tôi đã có 2 con và lại còn đón mẹ ở quê lên trông cháu, nên chúng tôi tiếp tục cơi nới thêm 1 phòng nữa trên sân thượng. Ở đây, tất cả các hộ ở tầng 4 đều cơi nới thêm phòng ở trên sân thượng chung của khu tập thể. Ban quản lý tòa nhà biết, nhưng cũng đành chấp nhận, chỉ yêu cầu phải làm bằng vật liệu nhẹ để giảm áp lực kết cấu tác động đên khu tập thể”.Đến nay thì các hướng có thể cơi nới đều đã cơi nơi hết rồi. Thêm 10 năm nữa, con cái lớn, có nhu cầu sống riêng thì lại tính tiếp, hoặc cố gắng xoay sở mua nhà rộng hơn, hoặc mua nhà mặt đất. Nhưng nói thật, nếu không có điều kiện, thì chắc nhà tôi cũng lại tiếp tục chen chúc nhau mà sống thôi. Chúng tôi rất mong có doanh nghiệp nào đó quan tâm, đầu tư cải tạo chung cư. Nhưng khu này xa trung tâm thế, chắc cũng còn lâu mới có doanh nghiệp ngó” tới”, chị Thủy chia sẻ thêm. Bài và ảnh: Xuân Minh. Theo Báo Xậy dựng Khu đô thị Đặng Xá dành cho người thu nhập thấp do Tổng công ty VIGLACERA – Bộ Xây dựng đầu tư, khởi đầu của Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 Tính độc lập và riêng biệt về sở hữu được kết nối hoàn hảo trong một không gian chung của tòa nhà, những công trình tiện ích có trong cơ cấu sản phẩm nhà chung cư đã tạo ra những giá trị riêng biệt của nhà chung cư. Chính vì vậy, nhà ở chung cư ngày càng gắn bó chặt chẽ với đời sống cộng đồng dân cư đô thị và trở thành nhu cầu phổ biến đối với người tiêu dùng. Tuy nhiên, trên thị trường có nhiều dự án đầu tư phát triển nhà ở, mỗi công trình có những đặc điểm và yếu tố tiện - bất tiện khác nhau. Để có thể lựa chọn được căn hộ chung cư phù hợp với nhu cầu sử dụng và đảm bảo đúng với giá trị đầu tư, người tiêu dùng cần biết những điều kiện để lựa chọn sau đây : Một là: Vị trí địa điểm Vị trí dự án luôn là điều kiện quan trọng nhất để người tiêu dùng quyết định lựa chọn điểm đến của mình vì các yếu tố cần quan tâm như sau : 1- Về khoảng cách Khoảng cách từ địa điểm dự án đến khu trung tâm đô thị được người tiêu dùng lựa chọn nơi ở của mình, khoảng cách này được xác định theo thời gian di chuyển bằng phương tiện xe máy hoặc ôtô.Thông thường, các dự án có khoảng cách di chuyển đến trung tâm từ dưới 10-15 phút có sức hút mạnh hơn những dự án khác. Tuy nhiên, yếu tố khoảng cách không phải là yếu tố quyết định, bởi có những dự án ở xa trung tâm, nhưng có nhiều tiện ích nổi trội và giá cả hợp lý vẫn có thể là sự lựa chọn của người mua. 2- Về địa lý và phong thủy Những yếu tố địa lý thuận lợi, có phong thủy tốt sẽ làm gia tăng giá trị của dự án. Người ta thường lựa chọn những vùng đất cao để làm nhà, những nơi có địa thế tiền thủy, hậu sơn ” hoặc gần sông, gần hồ là vùng đất lý tưởng để an cư. Trong điều kiện hiện nay, công tác phát triển đô thị phải làm theo qui hoạch, nên việc khai thác các yếu tố tự nhiên rất hạn chế. Do vậy, để lựa chọn được các địa điểm có địa thế và phong thủy tốt càng trở nên hiếm hoi, nếu có được sẽ là điều may mắn đối với người tiêu dùng. 3- Về cảnh quan môi trường Khi căn hộ của bạn ở xa trung tâm, bạn có thể tự khắc phục bằng cách sử dụng phương tiện cơ giới hoặc sắp xếp thời gian hợp lý. Nhưng khi bạn sinh sống tại nơi có môi trường kém như : bị ô nhiễm bởi tiếng ồn, rác thải, bởi mật độ dân cư quá dày và sự quá tải của hệ thống kỹ thuật hạ tầng thì bạn sẽ không thể tự mình cải thiện được những yếu tố này. Người ta lựa chọn địa điểm có cảnh quan môi trường tốt từ các yếu tố có sẵn trong tự nhiên và từ kết quả đầu tư của các dự án. Người tiêu dùng có thể dễ dàng nhận biết nơi mình lựa chọn có cảnh quan xung quanh đẹp hay không đẹp , môi trường sống ở đây tốt hay không tốt. Đó là yếu tố mang lại giá trị lâu dài cần được sự cân nhắc lựa chọn của người tiêu dùng. 4- Về mối liên hệ với xung quanh Một dự án nhà ở có ưu thế khi nó có mối quan hệ tương tác với xung quanh. Các công trình xung quanh dự án nhà ở như: công trình văn hóa, thể thao, thương mại, trường học, công viên, nhà hàng… có tác dụng tạo nên giá trị cho khu nhà ở. Chính vì vậy, khi lựa chọn căn hộ chung cư, người tiêu dùng cần xem xét xung quanh khu nhà ở này càng nhiều công trình có mối quan hệ tương tác với khu nhà ở thì càng có nhiều lợi thế và giá trị. 5- Về hệ thống kỹ thuật hạ tầng bên ngoài Hạ tầng kỹ thuật bên ngoài dự án cần chú ý bao gồm: đường giao thông, công trình cấp thoát nước và hệ thống điện. Các công trình kỹ thuật hạ tầng bên ngoài dự án đã được đầu tư đồng bộ, đang được sử dụng tốt và có nhiều yếu tố thuận lợi sẽ là điểm ưu tiên số1 khi lựa chọn căn hộ. Hai là: Tiện ích khu chung cư Giá trị khác biệt của khu chung cư với các loại nhà ở khác là ở chỗ có các tiện ích công cộng trong khu nhà ở. Ngày nay, nhu cầu tiện ích của nhà ở chung cư được người tiêu dùng đặc biệt quan tâm, cấp độ tiện ích của khu chung cư khẳng định tiêu chuẩn chất lượng và đẳng cấp của khu chung cư đó. Mỗi dự án phát triển nhà ở được đầu tư các công trình tiện ích khác nhau và cấp độ tiện ích trong các khu nhà ở cũng khác nhau do những giới hạn về tổng mức đầu tư, quy mô công trình và giá thành tiêu thụ. Giá trị tiện ích của một khu chung cư được thể hiện qua các yếu tố sau : 1- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật Trong một khu chung cư, hệ thống hạ tầng kỹ thuật bao gồm: đường, hè, sân vườn, cấp thoát nước , điện chiếu sáng …phải được đầu tư đồng bộ và hoàn chỉnh. Đây là yêu cầu tối thiểu đối với một khu nhà ở, chất lượng và quy mô của các công trình này chính là điều kiện để người tiêu dùng lựa chọn. 2- Nhà để xe Tùy theo từng loại nhà chung cư chung cư thu nhập thấp, chung cư thương mại, chung cư cao cấp có quy mô nhà để xe và chế độ dịch vụ trông giữ xe khác nhau. Những quy định của chủ đầu tư về tiêu chuẩn gửi xe và phí dịch vụ trông giữ xe phải được công bố trước khi ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ. 3- Hệ thống an toàn và an ninh Khi mua căn hộ chung cư, người mua cần yêu cầu chủ dầu tư công bố rõ về hệ thống thiết bị phòng chống cháy- nổ, các điểm báo động khi có sự cố mất an toàn. Ngoài các thiết bị phòng chống cháy- nổ và máy phát điện dự phòng, tùy theo cấp độ đầu tư của các khu chung cư, trong hệ thống an toàn còn trang bị thêm hệ thống quan sát an ninh, hệ thống kiểm soát ra vào khu chung cư. 4- Các công trình tiện ích công cộng Một khu nhà chung cư, nếu không có các tiện ích công cộng thì xem như không được xếp hạng trong dòng sản phẩm nhà chung cư. Nhà chung cư cao cấp thường được đầu tư nhiều các công trình tiện ích như : nhà sinh hoạt cộng đồng , nhà tập thể thao, bể bơi, sân chơi trẻ em, công viên và các công trình tiện ích phục vụ nhu cầu sinh hoạt văn hóa- thể thao khác. Đối với nhà chung cư thương mại thông thường thì số lượng các công trình tiện ích ít hơn. Nhà chung cư dành cho người thu nhập thấp thì chỉ có thể có những tiện ích cơ bản. Riêng các chung cư mi ni, việc đầu tư công trình tiện ích hầu như rất khó thực hiện do hạn chế về mặt bằng và mức đầu tư. Mặc dù vậy, trên thị trường hiện đã xuất hiện những khu chung cư dành cho người thu nhập thấp có nhiều tiện ích công cộng, nhưng giá bán bình quân chỉ 8,5 triệu đồng/m2 như khu chung cư Bắc Sơn của Cty CP Xây dựng và Phát triển đầu tư Hải Phòng tại quận Kiến An – Tp. Hải Phòng và Khu chung cư Đăng Xá - Hà Nội của Cty Đầu tư phát triển hạ tầng Viglacera với giá bán bình quân là 10 triệu đồng/m2. Đây là những dự án tiêu biểu, có thể lấy đó làm hình mẫu để người tiêu dùng lựa chọn khi có nhu cầu mua nhà thu nhập thấp. 5- Các công trình dịch vụ Trong các khu chung cư lớn thường được tổ chức các công trình dịch vụ phục vụ nhu cầu đời sống sinh hoạt của cộng đồng dân cư , những công trình dịch vụ thường có như : dịch vụ ăn uống , mua sắm , vui chơi giải trí và các dịch vụ kinh doanh doanh khác. Hoạt động của các dịch vụ tạo thêm tính tiện ích cho người sử dụng chung cư. Ba là: Tiêu chuẩn căn hộ Yếu tố đầu tiên mà mọi người quan tâm khi lựa chọn mua căn hộ chung cư thường là giá cả. Trên thị trường có rất nhiều mức giá khác nhau, thông thường đơn giá trung bình từ 10- 20triệu đồng/m2, những loại căn hộ có giá trên 20triệu đồng/m2 thuộc dòng sản phẩm cao cấp. Giá cả của sản phẩm căn hộ chung cư không chỉ được cấu thành bởi đơn giá bao nhiêu tiền một mét vuông và diện tích rộng của căn hộ, mà còn phải được xem xét đến các yếu tố tiện ích của căn hộ này như : 1- Cơ cấu tổ chức không gian của căn hộ có mấy phòng ngủ, mấy phòng vệ sinh, có cửa sổ và ban công không ? 2- Hệ thống kỹ thuật trong căn hộ có bố trí đầy đủ và hợp lý không? Các thiết bị sử dụng trong căn hộ có những gì? Các điểm chờ để đấu nối các thiết bị khác có đầy đủ không? 3- Tiện ích bên ngoài căn hộ như hành lang rộng hay hẹp? Cầu thang bộ và thang máy có thuận tiện cho người sử dụng không? Căn hộ có hòm thư báo riêng không? Chất lượng và tính hợp lý của các yếu tố này là điều kiện so sánh để người mua lựa chọn căn hộ của mình. Ngoài các yếu tố trên, khi lựa chọn căn hộ chung cư người tiêu dùng thường có nhu cầu lựa chọn hướng căn hộ theo phong thủy gia trạch. Do đặc điểm nhà chung cư thuộc loại nhà đa sở hữu, việc xem hướng nhà được giới hạn trong phạm vi sở hữu độc lập, nghĩa là trong phạm vi căn hộ của mình. Khi đó, hướng nhà được xác định là hướng cửa ra vào của căn hộ, chứ không phải là hướng ban công hay mặt thoáng của căn hộ này và càng không phải là hướng cổng của cả tòa nhà. Bốn là: Hợp đồng mua bán căn hộ Trong thực tế, nội dung của Hợp đồng mua bán căn hộ do bên bán xác lập, các qui định trong hợp đồng mặc dù đảm bảo tuân thủ theo pháp luật, nhưng thường là nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi của bên bán. Để tránh những rủi ro, người mua cần phải xem xét kỹ lưỡng nội dung hợp đồng hoặc nhờ tư vấn pháp lý hỗ trợ trước khi ký kết hợp đồng. Do tính chất đặc thù của sản phẩm căn hộ chung cư nên hàng hóa được giao dịch mua bán ở đây không chỉ có căn hộ, mà còn có các sản phẩm dịch vụ khác kèm theo. Người tiêu dùng cần quan tâm đến một số nội dung cơ bản trong hợp đồng mua bán căn hộ của mình như sau: 1- Các căn cứ pháp lý Trong phần đầu của Hợp đồng mua bán thường được nêu các căn cứ pháp lý để hai bên mua-bán dựa vào đó mà ký kết. Về nguyên tắc, những căn cứ này là những văn bản pháp luật đã được công bố và còn hiệu lực thi hành. Những căn cứ được nêu trong hợp đồng nhưng chưa được công bố công khai, người mua có quyền yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ thông tin về những văn bản này 2- Giá cả và điều kiện thanh toán Đối với những dự án đã được đầu tư xây dựng xong toàn bộ, việc xác định giá và điều kiện thanh toán rất thuận lợi, bởi sản phẩm đã hoàn thành, người mua dễ dàng nhận biết giá trị sản phẩm để quyết định. Riêng đối với những dự án đang xây dựng, trong Hợp đồng mua bán cần phải có điều khoản cam kết về chất lượng hoàn thiện công trình và phụ lục hợp đồng mô tả mức độ hoàn thiện của căn hộ. Đồng thời, những qui định về thời điểm thanh toán phải được gắn liền với tiến độ và kết quả xây dựng công trình. 3- Về quyền lợi và nghĩa vụ Trong hợp đồng mua bán phải có điều khoản qui định cụ thể về quyền lợi và nghĩa vụ của bên mua và bên bán. Trong đó, đặc biệt chú ý đến các qui định về quyền lợi và nghĩa vụ của bên mua, xem như đây là điều kiện để bên mua quyết định sự lựa chọn của mình. Đối với căn hộ chung cư , ngoài quyền sở hữu được qui định theo pháp luật, những nội dung liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu căn hộ cần được xác định rõ trong hợp đồng gồm các quyền sau: được sử dụng chỗ để xe và mức phí phải trả; được sử dụng những tiện ích công cộng trong khu chung cư và mức chung cư phí phải trả; được lựa chọn nhà cung cấp dịch vụ về điện thoại, truyền hình, internet; được yêu cầu bảo hành, bảo trì công trình; được tự thay đổi, sửa chữa hoàn thiện căn hộ và các quyền khác nếu có. Năm là: Phí quản lý Phí quản lý là khoản chi phí cho các hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư. Hiện nay, trên thị trường nhà chung cư có nhiều mức phí quản lý khác nhau tùy thuộc vào quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại chung cư, từng loại căn hộ. Trong khi đó, mức phí quản lý có mối quan hệ gắn kết với giá bán căn hộ và các qui định về quản lý và sử dụng các khu chung cư này. Chính vì vậy, trước khi quyết định mua căn hộ, người mua nên quan tâm đến các nội dung sau : 1- Quy định về quản lý và sử dụng khu chung cư Bản Quy định về quản lý và sử dụng khu chung cư do chủ đầu tư xác lập theo các quy định chung của Nhà nước và theo yêu cầu quản lý của từng loại chung cư. Nội dung của bản quy định này liên quan trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ của người mua. Vậy nên , người mua cần phải yêu cầu bên bán cung cấp văn bản Quy định về quản lý và sử dụng khu chung cư trước khi ký kết hợp đồng để có đầy đủ thông tin và làm cơ sở quyết định việc mua căn hộ. 2- Mức phí quản lý Thông thường mức phí quản lý tỷ lệ thuận với giá bán căn hộ, với căn hộ cao cấp thường có mức phí quản lý cao hơn nhiều so với căn hộ bình dân cho cùng một loại diện tích. Chính vì vậy, với những căn hộ giá thấp nhưng lại có mức phí quản lý cao cần được xem xét kỹ lưỡng về mức độ hợp lý của mức phí này. Người tiêu dùng cần phải biết trước mức phí quản lý khi mua căn hộ, nếu không sẽ rơi vào tình trạng mua được nhà giá rẻ, nhưng khi về ở mới thấy đắt. Đối với bên bán cũng cần phải công bố mức phí quản lý khi chào bán căn hộ, có như vậy mới đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch mua và bán. 3- Đơn vị quản lý Thông thường, đơn vị quản lý của các khu chung cư là Ban quản lý. Chất lượng quản lý của Ban quản lý là yếu tố liên quan trực tiếp đến mức phí quản lý mà người mua phải chi trả. Do vậy, khi mua và sử dụng căn hộ, người tiêu dùng không thể bỏ qua việc đánh giá trình độ, năng lực cũng như uy tín của đơn vị quản lý. Chọn một đơn vị quản lý chuyên nghiệp là yếu tố cơ bản đầu tiên để đảm bảo chất lượng quản lý. Đối với một đơn vị quản lý chuyên nghiệp phải có đầy đủ cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý và đơn vị này phải công bố công khai các thông tin về đơn vị mình. Giá trị chất lượng của một khu chung cư gắn liền với giá trị chất lượng quản lý của đơn vị quản lý và đó cũng chính là một trong những tiêu chí quan trọng để người tiêu dùng quyết định lựa chọn mua căn hộ chung cưTác giả: Nguyễn Ngọc ThànhTGĐ Cty CP Xây dựng & Phát triển đầu tư Hải Phòng. Một góc khu căn hộ The Vista. Về những khó khăn khi ở những khu chung cư cũ thì ai cũng biết đến. Dây điện giăng chằng chịt, ẩm thấp, mùi ẩm mốc, nhếch nhác bủa vây khắp nơi. Chị Ngọc Đào ở chung cư Nguyễn Thiện Thuật cho biết: Ở mấy cái chung cư này, cứ đến mùa mưa là khổ lắm, mùi mốc bốc lên khó chịu lắm lại còn thêm tường bị bong hết sơn, cầu thang thì sắt bị rỉ. Đó là chưa kể mùi rác khắp nơi, mùi thối bốc lên nữa. Hết cả khổ!”. Chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng Đồng quan điểm, anh Văn Phú ở chung cư Bình Trưng, quận 2 cũng cho biết thêm: Chung cư cũ nhếch nhác, bẩn thỉu thì không nói. Ở đây còn thêm việc nhà nào nhà nấy còn giành nhau đất công cộng mới ghê. Nhà này thì dành đất nhà kia, chẳng ai nhường ai, nghĩ đến mà thấy nản. Còn thêm việc ồn ào nữa. Nhiều khi tầng trên khoan, đục, sửa chữa mà nhà tôi ở tầng dưới cứ ầm ầm như muốn động đất vậy. Rồi dưới tầng trệt, mấy hộ gia đình buôn bán tự phát, mất hết cả diện tích đáng lý họ không được sử dụng” Chung cư cũ ngao ngán là thế nhưng ở chung cư sang trọng cũng có cái khổ riêng của nó. Với việc giá cao, chất lượng tốt thì nó cũng đi kèm nhiều hệ lụy mà tính ra chỉ toàn thấy tiền. Chung cư dù có hiện đại đến đâu đi nữa thì vẫn cứ kéo theo bất tiện. Đầu tiên phải nói ngay là các dịch vụ kèm theo phải chi tiền. Mỗi tháng nhà tôi mấy triệu đồng cho các phí gửi xe, bảo vệ, các dịch vụ đi kèm. Nhà nào mà có xe hơi thì thôi luôn, tháng mất một đống tiền cho việc gửi xe là chuyện thường. Tiếp đến là chuyện đi lại, vui chơi của bọn trẻ. Tôi ở lầu cao nên muốn cho con đi chơi cũng bất tiện. Con đường duy nhất là thang máy, chưa kể những lúc thang máy đông. Có nhiều hôm, vào đúng giờ cao điểm, thang máy thì chật mà người thì đông. Ai cũng tranh giành nhau, không ai chịu nhường ai. Nhường thì biết bao giờ lên nếu ở tận tầng mười mấy, hai mấy. Nhiều khi số đang gần tới nơi lại có người bấm lên cứ dồn ứ mệt quá, rồi có mấy đứa trẻ tè ra ở thang máy, mùi khai kinh khủng. Sau là những việc liên quan chợ búa thường ngày, nội trợ”, chị Trần Minh Trang ở chung cư The Vista An Phú cho biết. Khu căn hộ hạng sang The Vista cũng gây nhiều điều bất tiện cho cư dân sinh sống. Ở chung cư, bất tiện đủ điều. Đi chợ xa hơn, tiếng ồn không nhiều nhưng cũng đủ làm mình điên đầu. Bất tiện khi phải gửi xe, lại còn không kiểm soát chất lượng xây dựng khi bản thân không được xây dựng, sửa chữa nhà cửa bị gây khó dễ, rất khó chịu và bực mình vì sẽ phải xin giấy phép lôi thôi của chủ đầu tư, ban quản lý nhà, rồi cả đến mấy anh chị bảo vệ nữa. Ngoài ra, hệ thống nước nôi, điện đóm ở các khu chung cư. Nếu mất điện thì nhà ở phía khuất có mà tối đen như mực, chạy máy nổ phát điện thì nhà hàng xóm kêu ồn, gọi bảo vệ lên yêu cầu tắt máy. Chưa kể các gia đình mà đăng ký mua căn hộ mới thế nào về cũng phải bỏ thêm ít nhất là vài chục triệu vào sửa chữa lại nhà mới ở được, không thì vài trăm triệu để có một ngôi nhà tử tế, không ngấm dột” - anh Phạm Hữu Thiện ở chung cư An Viên 1 trên đường Trần Trọng Cung, quận 7 cho hay. Ngoài ra, theo chia sẻ của một số hộ dân thì ở các chung cư vấn đề độc quyền cũng ảnh hưởng không ít đến tâm lý người dân ở đây. Chung cư eHome 2 ở khu Nam Long, quận 9 một số hộ gia đình cho biết chung cư ký độc quyền lắp đặt mạng Internet của Viettel nên các hộ dân sống ở trong khu dân bắt buộc phải xài mạng này. Trước kia một số người đã đăng ký mạng khác đến khi chuyển tới chung cư mới thì không được sử dụng Internet trước kia nữa. Truyền hình cáp cũng tương tự. Thế mới thấy, không phải cứ hiện đại thì đi đôi với tiện lợi. Phan Diệu .

III.

Bất tiện Khu đô thị mơí An Phú - An Khánh nằm ngay bên kia câù Sài Gòn, cưả ngõ phía Đông vào trung tâm TP, đây là khu đô thị hiện đại, hàng loạt căn nhà phố, biệt thự và không dươí 40 lốc chung cư cao tầng đã và đang mọc lên. Thế nhưng, cơ quan quản lý lại cho xây dựng 5 cụm chung cư tái định cư cao 5 tầng vơí câù thang bộ tại đây. Nêú so sánh vơí hàng loạt chung cư thương mại mọc lên 30-40 tầng kế bên thì cụm chung cư này lọt thỏm, không khác gì chung cư cấp 4. Tại khu dân cư Him Lam Kênh Tẻ quận 7 cũng tương tự, trong tổng thể xung quanh là hàng loạt lô chung cư 30-40 tầng, quận lại xây chung cư tái định cư chỉ cao 5 tầng, thang bộ vơí 72 căn hộ. Quy mô lớn hơn phải kể đến chung cư Thạnh Mỹ Lơị quận 2, chỉ có 2 lốc chung cư cao 11 tầng, còn lại có đến 12 lốc chung cư cũng chỉ cao 5 tầng không thang máy. Hoành tráng nhất, mơí nhất thuộc về cụm chung cư tái định cư Vĩnh Lộc B huyện Bình Chánh. Vơí 45 lốc chung cư, cao 5 tầng, tổng cộng 1.939 căn hộ, đã được đưa vào sử dụng năm 2010 nhưng ngươì ở còn rất thưa thớt, chỉ khoảng 200 hộ được bố trí tái định cư. Ông Lê Thanh Liêm, Giám đốc Ban quản lý đâù tư xây dựng công trình nâng cấp đô thị TP, chủ đâù tư dự án cho biết, đó là vì cơ quan chức năng không cho xây cao, ảnh hưởng đến đường bay, còn chung cư dươí 6 tầng thì quy định không có thang máy. Nhiêù lốc chung cư khu tái định cư Vĩnh Lộc B chỉ cao 5 tầng. Cuộc sống của ngươì dân trong các chung cư này gặp rất nhiêù khó khăn, nhất là ở căn hộ tầng cao, đặc biệt là ngươì già, bệnh tật, phụ nữ có thai. Một nhân viên thuộc Ban quản trị chung cư Thạnh Mỹ Lơị quận 2 cho biết, những hộ dân có nhiêù đất, tiền bôì thường lớn mơí được bố trí căn hộ tại tầng trệt của chung cư. Rất nhiêù hộ dân làm đơn xin chuyển từ lâù 4 xuống tầng trệt vì lý do gia đình có ngươì già yêú, bệnh tật. Tuy nhiên, nhu câù này không giải quyết được vì số căn hộ tầng trệt có hạn, đây cũng là vấn đề gây bức xúc lớn nơi ngươì dân. Mẹ tôi đã 82 tuôỉ, sau khi về tái định cư được 1 tháng bị té câù thang gãy tay. Gia đình làm đơn để xin chuyển từ tầng 2 xuống tầng dươí nhưng xét tơí xét lui không được nên cũng phải chịu”, ông Lê Hưũ Tùng, Trưởng ban Quản trị chung cư kể. Có trường hợp một ngươì mẹ lớn tuôỉ, là vợ liệt sĩ sống ở tầng 3 của lô A1 Chung cư Thạnh Mỹ Lơị bệnh tật liên miên, môĩ lần đưa đi bệnh viện, ngươì nhà phải cõng từ lâù 3 xuống rất khổ sở. Trước tình cảnh này, ban quản trị chung cư bố trí cho cụ ở tại căn phòng khoảng 6m² trong nhà xe chung cư để ngươì nhà tiện chăm sóc và đưa đi bệnh viện trong trường hợp khẩn cấp. Vì sao? Cách đây khá lâu, trong cuộc họp giưã lãnh đạo TP và Bộ Xây dựng, vấn đề chung cư 5 tầng đã mang ra mổ xẻ nảy lưả. Tuy nhiên, theo quan điểm của Bộ Xây dựng, chung cư 5 tầng giảm thiêủ chi phí, giá thành thấp sẽ là mô hình cho nhà thu nhập thấp, nhà ở xã hôị nói chung. Theo một lãnh đạo Sở QH-KT TPHCM, điêù này thể hiện khá rõ trong Luật Nhà ở năm 2005. Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hôị là tại đô thị loại đặc biệt phải là nhà 5 hoặc 6 tầng; tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá 6 tầng. Sang đến Nghị định 71, năm 2010 hướng dẫn Luật Nhà ở có quy định thoáng hơn đôí vơí nhà ở được đâù tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước thì không khống chế số tầng. Tuy nhiên, đôí vơí nhà ở xã hôị được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước thì tiêu chuẩn thiết kế nhà ở được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở.Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hôị Bất động sản TPHCM, cho biết chung cư 5 tầng ra đơì trong bôí cảnh quy định nhà ở xã hôị không quá 5 tầng, giá thành thấp, từ xuất phát này, TP xây nhà tái định cư theo kiêủ như vâỵ. Tuy nhiên, quy định đó nhanh chóng lạc hâụ, không đáp ứng được nhu câù xã hôị. Hiệp hôị từng có nhiêù đề xuất bãi bỏ quy định bất hợp lý trên. Hiện nay tuy không chính thức nhưng cũng không còn khống chế tầng cao nưã. Vâỵ khắc phục bằng cách nào? Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, phải tùy theo kết câú của tòa nhà, có thể lắp đặt thang máy ngay tại ô câù thang bộ nêú đủ rộng; hoặc phải bố trí ở đâù hôì tòa nhà, nêú có hành lang thông ra. Ngoài việc khắc phục câù thang bộ, đôí vơí những khu dân cư quy mô rộng lớn như Vĩnh Lộc B, phải xây dựng đâỳ đủ các tiện ích, hệ thống giao thông kết nôí như là một khu đô thị mơí hoặc là TP vệ tinh, còn không sẽ rất khó thu hút ngươì đến ở, mặc dù giá rẻ, chỉ 6 triêụ đồng/m²! LƯƠNG THIỆN. Báo điện tử VTC News. Giấy phép số 268/GP-BTTTT ngày 11/07/2013. Trụ sở chính: Tầng 12A - Tòa nhà 18 Tam Trinh - Hai Bà Trưng - Hà Nội. Điện thoại: 04.3632 1588. Fax: 04.3632 1582. Văn phòng TP.HCM: Lầu 1, tòa nhà VTC Online, 132 Cộng Hòa, quận Tân Bình, TP.HCM. Điện thoại: 0974 785 590 Email: toasoan@vtc.gov.vn - kd.news@vtc.gov.vn, Liên hệ tòa soạn Nghiêm cấm sao chép dưới mọi hình thức nếu không được VTC News chấp thuận bằng văn bản. Rút ngắn thời gian tích lũy mua nhà Mấy hôm nay, anh bạn tôi cứ đứng ngồi không yên, thỉnh thoảng còn tủm tỉm ra mặt. Gặng hỏi mãi mới biết anh và vợ đang hoan hỉ vì khả năng mua được một căn nhà đang ở trong tầm tay. Thì ra anh đang vui vì chủ trương sở hữu nhà chung cư có thời hạn của Bộ Xây dựng. Anh, một công chức có thu nhập cũng vào loại khá, thu nhập trung bình 5 triệu đồng/m2. Vợ anh cũng tương tự. Nhưng hai vợ chồng vẫn đang ở nhờ bố mẹ vì không thể mua được nhà, dù là căn hộ chung cư. Với mức giá trung bình 20-25 triệu đồng/m2 căn hộ chung cư, vợ chồng anh tính toán phải chi tiêu dè sẻn và tích lũy trong 30 năm may ra mới mua được nhà. Khi đó anh cũng ngoài 60 tuổi. Anh bảo, nhiều đêm nằm vắt tay lên trán nghĩ đến chuyện mua được căn hộ để ở mà nản. Nhưng, nếu chủ trương sở hữu chung cư có thời hạn được áp dụng, chắc chắn giá nhà sẽ rẻ đi. Ban đầu, chị vợ còn lăn tăn về việc chỉ được sở hữu trong khoảng thời gian nhất định khoảng 50,70 năm rồi phải trả lại nhà. Nhưng, anh phân tích cho vợ, nếu gia đình anh mua và được sử dụng một căn hộ trong 50 năm cũng là quá lý tưởng. Hết thời hạn sử dụng của căn hộ, anh cũng đã ngoài 80 tuổi. Con cái anh sau này chưa chắc đã ở cùng vợ chồng anh. Vấn đề là an cư, lạc nghiệp”. Có nhà để ở, anh sẽ yên tâm công tác hơn. Chủ trương sở hữu chung cư có thời hạn sẽ kéo giá của chung cư xuống gần với thu nhập của người dân hơn.Không chỉ có anh bạn tôi hoan hỉ về việc sẽ mua được nhà, trên web trẻ thơ, nhiều người cũng chia sẻ: Nếu đề xuất này được thông qua, giá nhà chung cư có thể sẽ giảm chỉ còn 1/2 hoặc 1/3 hiện nay, lúc đó sẽ có thêm nhiều người nghèo mua được chung cư. Đứng trên góc độ quản lý nhà nước, chính sách này là đúng đắn, song để thay đổi tư duy của người dân về quyền sở hữu có thời hạn sẽ không dễ dàng gì. Hãy tưởng tượng khoảng 40-50 năm nữa, hàng trăm tòa nhà chung cư ở Hà Nội cũng xuống cấp, sập xệ như những khu tập thể cũ nát hiện nay, lúc đó mới thấy đề xuất này rất được tán thành. Giá nhà chung cư hiện nay bị nâng giá quá cao chủ yếu do mua đi bán lại, trung gian, đầu cơ... Thực tế, các nhà quản lý cũng đã tính toán rồi mà với mức giá khoảng 8-9 triệu đồng/m2, thì các nhà đầu tư xây dựng chung cư vấn có lãi cơ mà, bạn Minh_Vy chia sẻ trên web trẻ thơ. GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cũng cho rằng quy định này nếu áp dụng sẽ giải quyết được nhiều mâu thuẫn, lực cản đối với sự phát triển đô thị và thị trường BĐS. Bởi, quy định sở hữu chung cư có thời hạn, hết 50 năm, cũng là lúc chung cư xuống cấp, nguy hiểm cần phải xây mới. Khi đó, Nhà nước có thể cho xây mới lại chung cư nếu hạ tầng cơ sở trong khu vực không bị quá tải. Còn trong trường hợp bị quá tải như khu vực nội đô Hà Nội hiện nay, Nhà nước dễ dàng quy hoạch lại thành đường giao thông, điểm vui chơi công cộng, giảm sự quá tải trong khu vực. Hiện nay, do việc quy định sở hữu chung cư vĩnh viễn nên gây khó khăn cho cả việc cải tạo lại chung cư cũ và quy hoạch phát triển các thành phố trung tâm. Quan trọng là khi quy định sở hữu chung cư có thời hạn, giá nhà chung cư sẽ rẻ vì giá này chỉ là giá công trình mà không bị kèm theo giá đất. Như vậy, khi giá nhà càng rẻ người có nhu cầu thu nhập thấp sẽ có cơ hội có nhà nhiều hơn chứ không thể ế loại chung cư này. Như thế, thay vì phải tích lũy 30 năm hay bỏ ra 2 - 3 tỉ đồng giá hiện nay mới mua được nhà thì người có nhu cầu chỉ cần tích lũy 10 năm hoặc bỏ ra khoảng 1/3 số tiền trên là mua được nhà. Xác lập giá trị thực của thị trường Phải khẳng định ngay rằng, nếu chủ trương sở hữu chung cư có thời hạn của Bộ Xây dựng được duyệt thì niềm vui đầu tiên và trước nhất sẽ thuộc về những người ít tiền. Bởi, ước mơ được sở hữu một căn nhà đúng nghĩa sẽ trở thành hiện thực. Nhưng, đang có nhiều luồng ý kiến trái chiều nhau về vấn đề này. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam tỏ ra lạc quan khi cho rằng, đề xuất đưa ra có nhiều ý kiến phản hồi lại, dù là phản biện hay đồng tình đều rất tốt, chứng tỏ vấn đề đang rất được quan tâm. Trái với những lo lắng của doanh nghiệp và một số nhận định cho rằng, thị trường chung cư sẽ rơi vào trạng thái bão hòa, không được quan tâm đầu tư, ông Nam cho biết, khi xem xét vấn đề này cần phải soi chiếu nhiều mặt lợi, hại và đặc biệt là đặt quyền lợi toàn cục lên trên. Việc đưa thời hạn sở hữu rằng buộc với người ở nhà chung cư vừa làm giảm giá thành vừa giúp Nhà nước dễ dàng hơn trong việc quy hoạch lại đô thị, không gian công cộng, điểm vui chơi giải trí.Trước hết, đề xuất của Bộ đối với việc sở hữu nhà chung cư có thời hạn nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc nâng cấp, cải tạo lại nhà chung cư cũ, quy hoạch đô thị; Thứ hai là góp phần làm giảm giá nhà đất, tạo cơ hội cho các đối tượng thu nhập trung bình và thu nhập thấp có cơ hội mua nhà; Thứ ba, xuất phát từ thực tế Nhà nước đã thực hiện nhiều chính sách để làm tăng nguồn cung về nhà ở cho thị trường, góp phần làm giảm giá nhà ở nhằm tạo điều kiện cho những người thu nhập trung bình có khả năng tạo lập chỗ ở. Tuy nhiên, do các chính sách được ban hành còn chưa đồng bộ nên trong thời gian vừa qua, giá nhà ở luôn tăng cao, vượt quá khả năng về tài chính của một bộ phận lớn dân cư, đã dẫn đến sức ép về nhà ở ngày càng tăng, đặc biệt là nhà ở tại khu vực đô thị. Chuyên gia bất động sản Nguyễn Đức Thanh cho rằng, chúng ta đang lo hão” về việc có lợi hay không có lợi của doanh nghiệp bất động sản đối với thị trường chung cư. Trong bối cảnh giá đất tự phong một cách chóng mặt như ở Việt Nam đặc biệt đối với thị trường Hà Nội, để mua được một căn hộ chung cư, dù cách xa trung tâm là điều không hề dễ dàng, kể cả với người có mức thu nhập khá. Trong khi Nhà nước tìm mọi cách hạ nhiệt thị trường, kéo thị trường về đúng giá trị thực, thì việc đưa ra giới hạn việc sở hữu chung cư là một tín hiệu đáng mừng. Mô hình này các nước khác đã và đang thực hiện hiệu quả. Ngoài ra, thời hạn tối đa cho sự tồn tại của một tòa nhà chỉ khoảng 50 năm, với điều kiện được xây dựng chất lượng, thì không có quy định về việc sở hữu có thời hạn, chung cư đó chắc chắn phải cải tạo lại. Mặt khác, khi áp dụng chủ trương này, cũng đồng nghĩa với việc cơ quan quản lý Nhà nước sẽ có những ưu tiên nhất định cho doanh nghiệp đầu tư vì đây chính là một hình thức phát triển nhà ở xã hội. Anh Thanh cũng cho rằng, quy định về sở hữu chung cư là dịp tốt nhất để phân tích về giá trị đích thực của thị trường bất động sản. Thay vì phải điều chỉnh khung giá đất theo kịp thị trường hàng năm, chính quyền đô thị có thể làm cho giá trị đất thị trường trở về đúng với giá trị sử dụng. Theo tính toán, chi phí cho 1m2 đất sử dụng xây dựng nhà ở được xác lập theo cơ cấu sau: Chi phí cố định gồm chi phí đền bù GPMB: TB 1 triệu/m2 và chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng: 1 triệu đồng/m2; Chi phí tiền sử dụng đất: Do địa phương quy định; với mật độ sử dụng đất ở TB: 50%. Nếu địa phương không thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội. Suất đầu tư cho 1 m2 đất ở sẽ là: 1tr + 1tr x 2= 4 triệu đồng. Nhà đầu tư có thể hưởng lợi nhuận đến 20% và bán với giá 5 triệu đồng/m2. Trường hợp địa phương thu tiền sử dụng đất ở mức tối thiểu 1 triệu đồng/m2, suất đầu tư cho 1 m2 đất sẽ là: 4 triệu+ 1 triệu= 5 triệu đồng. Doanh nghiệp có thể bán với giá 6 triệu đồng/m2 để kinh doanh có lãi mà nhà nước không cần hỗ trợ tiền sử dụng đất. Với mức tính toán này, không có một doanh nghiệp nào phải chịu lỗ nếu bán chung cư có quy định về thời gian sở hữu với mức giá từ 8-10 triệu đồng. Mặt khác, đối với loại hình chung cư này, chủ đầu tư cũng không cần xây nhà quá cao tầng, cũng không cần quá quan trọng về vị trí xây dựng. Nếu duy trì ở mức 5 tầng như các nhà chung cư cũ hiện nay cũng không có gì bất hợp lý. Bởi, đang có một nghịch lý tồn tại trong việc nóng sốt của thị trường bất động sản ở Việt Nam là chỉ phục vụ một số ít kẻ đầu cơ, còn người có nhu cầu thực sự thì không thể sờ tay” vào. Lam Nguyên. Theo thống kê của Sở Xây dựng Khánh Hòa, tại TP Nha Trang có 20 chung cư nhưng mới có sáu chung cư thành lập ban quản trị. Dẫn chúng tôi đi khắp chung cư A Chợ Đầm xem tình trạng xuống cấp ở đây, ông Huỳnh Văn Lầu - một cư dân của chung cư ma cgv chung cư - than thở: Do không được công ty chủ quản quan tâm, lại không có ban quản trị chung cư nên mỗi khi nhà cửa, hành lang hư hỏng thì mạnh ai nấy sửa, chắp vá rất mất mỹ quan. Mặt sau của khu nhà do xây dựng lâu nên ẩm thấp, cỏ mọc đầy nhưng không ai đứng ra nâng cấp”. Ông Lầu so sánh ở chung cư số 2 Ngô Sĩ Liên có ban quản trị nên người dân rất yên tâm. Ban quản trị đã thuê vệ sĩ chuyên nghiệp để bảo vệ an ninh trật tự, mỗi tháng hai lần thuê người đến làm vệ sinh hành lang và cầu thang, cuối năm ngoái còn mời cảnh sát phòng cháy chữa cháy về hướng dẫn người dân cách sử dụng bình chữa cháy... Ban quản trị chung cư có trách nhiệm xây dựng nội quy sử dụng chung cư phù hợp với điều kiện cụ thể, lựa chọn ký hợp đồng và giám sát doanh nghiệp quản lý vận hành chung cư theo nội dung đã ký. Ngoài ra, ban quản trị phải tổng hợp và giải quyết ý kiến của người dân liên quan đến việc sử dụng chung cư, đồng thời phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố để xây dựng nếp sống văn minh, đảm bảo an ninh trật tự cho người dân ở chung cư Ông Trần Thanh GiangBà Đinh Thị Kim Liên chung cư 26 Hai Bà Trưng, thuộc quản lý của Công ty TNHH một thành viên Sông Hồng - Nha Trang tâm sự: Đầu năm ngoái chúng tôi có kiến nghị sơn lại bề ngoài chung cư, nhưng đợi mãi chẳng thấy người của công ty đứng ra thu tiền để làm. Tôi nghĩ nếu có ban quản trị thì việc này làm xong lâu rồi”. Ông Trần Phi Hùng - trưởng phòng quản lý nhà Trung tâm Quản lý nhà và chung cư Khánh Hòa - thừa nhận: Chúng tôi xưa nay quản lý chung cư nhưng thực chất chỉ thuê một vài bảo vệ đến trông xe chứ không thể làm gì nhiều”. Ban quản trị chung cư có trách nhiệm xây dựng nội quy sử dụng chung cư phù hợp với điều kiện cụ thể, lựa chọn ký hợp đồng và giám sát doanh nghiệp quản lý vận hành chung cư theo nội dung đã ký. Ngoài ra, ban quản trị phải tổng hợp và giải quyết ý kiến của người dân liên quan đến việc sử dụng chung cư, đồng thời phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố để xây dựng nếp sống văn minh, đảm bảo an ninh trật tự cho người dân ở chung cư Bà Võ Thị Như Hoa - chủ tịch UBND phường Tân Lập, TP Nha Trang - cho biết nếu có ban quản trị chung cư, phường sẽ nhẹ gánh một phần trong việc đảm bảo an ninh trật tự. Tôi thường nghe người dân ở chung cư Ngô Gia Tự phàn nàn bình chữa cháy mấy chục năm nay không dùng đến nên không biết còn dùng được không, nhà giữ xe chật chội, chung cư xuống cấp... Tôi nghĩ nếu có ban quản trị thì vấn đề này sẽ được khắc phục nhanh hơn” - bà Hoa nói. Ông Nguyễn Sói, phó giám đốc Công ty TNHH một thành viên Sông Hồng - Nha Trang, cho rằng người dân không quen bị thu phí quản lý chung cư nên không mặn mà với việc thành lập ban quản trị. Vì thế, sáu chung cư của công ty ông đầu tư mặc dù đã bán 100% căn hộ từ nhiều năm nay nhưng vẫn còn năm chung cư chưa thành lập được ban quản trị. Ông Trần Thanh Giang - phó trưởng phòng quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Sở Xây dựng Khánh Hòa - cho biết: cũng có khó khăn từ phía người ở chung cư là nhiều người không đồng tình thành lập ban quản trị vì phải đóng thêm phí quản lý vận hành chung cư, vận động người dân tham gia làm thành viên ban quản trị cũng khó bởi ai cũng ngại vác tù và hàng tổng”. Về phía chủ đầu tư thì có một số không nhiệt tình thành lập ban quản trị, mặc dù Sở Xây dựng đã có nhiều văn bản nhắc nhở. Theo ông Giang, ban quản trị chung cư sẽ gần gũi, lắng nghe phản ảnh tâm tư, nguyện vọng của người dân để từ đó bảo đảm cuộc sống của người dân được tốt hơn bằng kinh phí do người dân đóng góp. Ví dụ trước đây bảo vệ chung cư thiếu trách nhiệm người dân không biết phản ảnh với ai, nhưng khi có ban quản trị thì người dân có địa chỉ để đề nghị đuổi việc người bảo vệ đó. Mặc dù rất khó nhưng Sở Xây dựng sẽ đôn đốc các chủ đầu tư thành lập ban quản trị các chung cư còn lại trong năm nay” - ông Giang cho biết.. Tuy nhiên, quy luật tất yếu về giá dịch vụ chung cư là bên chủ đầu tư luôn muốn thu phí dịch vụ cao, còn phía người dân lại muốn đóng phí thấp; vì mâu thuẫn quyền lợi nên nếu để hai bên tự thỏa thuận sẽ khó có sự đồng thuận. Tình trạng này vẫn tiếp diễn khi chủ đầu tư chung cư chuyển giao quản lý vận hành nhà chung cư cho ban quản trị chung cư. Ban quản trị nhà chung cư là người đại diện để bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng nhà chung cư, do các chủ sở hữu và những người sử dụng nhà chung cư bầu ra theo Luật Nhà ở năm 2005. Song khi tổ chức hội nghị nhà chung cư, do không thấy hết trách nhiệm và quyền lợi của mình đối với việc bầu ban quản trị nên nhiều hộ không tham dự hay cho người đại diện đi mà không nắm rõ vấn đề bàn bạc trong hội nghị, vì vậy đã có trường hợp hội nghị chỉ có 1/3 số hộ ở chung cư tham dự, ngay cả việc bầu ban thanh tra chung cư cũng do ban quản trị tự bổ nhiệm và lấy người trong ban quản trị. Do vậy chất lượng ban quản trị không đảm bảo, có không ít trường hợp thiếu chuyên môn nghiệp vụ quản lý vận hành chung cư và chưa nỗ lực làm tốt trách nhiệm, dẫn đến mâu thuẫn giữa ban quản trị với các chủ sở hữu và những người sử dụng nhà chung cư trong việc nâng phí dịch vụ chung cư, phải nhờ UBND quận can thiệp nhưng vẫn không giải quyết được ổn thỏa. Có khi lúc đầu ban quản trị làm tốt nhưng về sau có thể vì lợi ích cục bộ của ban quản trị mà đi ngược lại sự tín nhiệm của hội nghị nhà chung cư bầu ra, tự ý quyết định tăng giá dịch vụ chung cư mà không lấy ý kiến của toàn thể hội nghị nhà chung cư. Thiết nghĩ, để hài hòa trong việc quản lý phí dịch vụ chung cư theo cơ chế thị trường có sự hỗ trợ từ phía chính quyền, cần có những quy định cụ thể cho từng dịch vụ chung cư. Chẳng hạn như dịch vụ gom rác, vệ sinh, giữ xe, thang máy cần có giá dịch vụ chuẩn cố định do UBND TP ban hành, vì ảnh hưởng đến số đông thực tế TP vẫn quy định giá dịch vụ giữ xe. Còn về giá dịch vụ quản lý, điện, nước và bảo vệ an ninh sẽ do ban quản trị và các chủ sở hữu và những người sử dụng nhà chung cư bàn bạc, thỏa thuận trong hội nghị nhà chung cư phải có đấu thầu dịch vụ nếu không đạt được kết quả chung thì chính quyền sẽ tham gia can thiệp và điều chỉnh. Có như thế mới hạn chế tranh chấp phí dịch vụ tại chung cư và để người dân an cư lạc nghiệp không phải lo giá dịch vụ tăng. LÊ TĂNG ĐỊNH. Việc xây dựng ồ ạt các khu chung cư mini không tính toán, khảo sát cụ thể, đặt quyền lợi của người ở dưới lợi nhuận của chủ đầu tư, đem con bỏ chợ” là những nguyên nhân dẫn đến tình trạng xuất hiện bảo kê” tại các khu chung cư. Để giải quyết bài toán này, nhiều đại biểu Quốc hội tán thành việc sửa đổi, bổ sung quy định về quy hoạch xây dựng để khắc phục tình trạng xây dựng tự phát, bảo đảm công khai, minh bạch đối với quy hoạch xây dựng được duyệt, đặc biệt, phải đảm bảo vấn đề an sinh, dân sinh tại các khu chung cư. Các đại biểu cho rằng, do việc kiểm soát chung có vấn đề, lợi ích của Nhà nước và người dân đều bị vi phạm tại nhiều khu đô thị mới, thậm chí có những nơi, chủ đầu tư bỏ quên” các hạ tầng thiết yếu và ném” hậu quả cho... Xã hội. Do đó, trong Dự thảo Luật sửa đổi cần phải làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, cùng với đó, tăng thời lượng bảo hành các công trình của chủ đầu tư. Ngoài ra, cần phải gắn thêm trách nhiệm của chính quyền địa phương trong quản lý các khu chung cư. Chính quyền không chỉ làm việc với chủ dự án trong giai đoạn giải phóng mặt bằng mà phải giám sát cho đến khi kết thúc và cả sau dự án. Tại một số dự án chung cư, khu đô thị mới đã đưa vào sử dụng đã thành lập và kiện toàn tổ chức bộ máy của khối dân cư, tuy nhiên, không ít dự án, công trình dẫu đã đưa vào sử dụng nhưng chưa được kiện toàn tổ chức của khối và các tổ dân cư nên chưa có sự quản lý của chính quyền cơ sở. Đây cũng chính là kẽ hở để những đối tượng xấu can thiệp vào sinh hoạt của người dân như người ra vào trong chung cư không được kiểm soát gây mất an ninh trật tự, trộm cắp xảy ra nhiều. Một số đối tượng đến thuê nhà để ở rồi nhận là tổ trưởng khu nhà”, tự ý thu các loại tiền hay hạch sách, bắt bẻ các hộ còn lại. Họ nghĩ ra đủ mọi tiền phí như phí sửa chữa điện, đường ống nước, phí bảo vệ hay sửa ống gas một cách vô lý khiến những người khác cũng không biết đường nào mà lần. Nếu có ý kiến phản đối lập tức bị báo oán” ngay ngày hôm sau: xe cộ để trong hầm không thủng săm thì cũng mất gương, đường dây mạng thì bị cắt đứt... Trước những tồn đọng trong quản lý ở các khu chung cư, người dân đang hy vọng vào chỉ đạo của UBND TP. Hà Nội về tăng cường quản lý đăng ký, quản lý cư trú... Theo đó, UBND thành phố đang xây dựng đề án quản lý khu chung cư, đô thị mới trên địa bàn, trong đó các vấn đề mấu chốt là: Tăng cường sự chỉ đạo của các cấp ủy đảng từ thành phố cho đến phường, xã, chủ đầu tư, BQL dự án, BQL khu chung cư, khối, tổ dân cư...; Thành lập khối, xóm, tổ dân cư tại các khu chung cư, đô thị mới, đồng thời thực hiện tốt công tác kiểm tra cư trú để căn cứ vào số nhân khẩu, hộ khẩu thực tế cư trú nhằm đề xuất bố trí nhân sự vào chi ủy, cán sự khối, xóm, tổ dân cư, các tổ chức chính trị, xã hội... Hỏa Long. Xác định giá trên nguyên tắc nào? Ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng cho biết, giá dịch vụ nhà chung cư được xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí, một phần lợi nhuận định mức hợp lý để quản lý, vận hành nhà chung cư hoạt động bình thường. Trường hợp giá dịch vụ nhà chung cư đã có thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ thì thực hiện như thỏa thuận đó. Giá dịch vụ nhà chung cư được thu, chi theo nguyên tắc tự thu, tự trang trải và công khai. Giá dịch vụ nhà chung cư được thu, chi theo nguyên tắc tự thu, tự trang trải và công khai. Trong ảnh: Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính.Ảnh: Đức Giang Theo hướng dẫn của Sở Xây dựng, nguồn thu từ kinh doanh các dịch vụ khác thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư nếu có được hạch toán theo đúng chế độ tài chính theo quy định của Bộ Tài chính và để bù đắp chi phí dịch vụ nhà chung cư nhằm mục đích giảm giá dịch vụ nhà chung cư. Trong chi phí dịch vụ nhà chung cư sẽ không bao gồm các dịch vụ cao cấp như tắm hơi, bể bơi, sân tennis hoặc các dịch vụ cao cấp khác. Có thể nói, cùng với tốc độ phát triển của chung cư trên địa bàn, đến thời điểm này, chính quyền các cấp cũng như cơ quan lý của Hà Nội đã rất "thấu hiểu" những vấn đề phức tạp của câu chuyện quản lý chung cư. Bởi vậy, các văn bản liên quan đến vấn đề này không còn mang tính "chàng màng", chung chung như trước đây mà đã "trúng" vào các vấn đề đang xảy ra trên thực tế. Tuy nhiên, dù có hiểu và kỹ càng đến đâu thì cũng rất khó để đáp ứng được sự phức tạp, "muôn hình, vạn trạng" của các chung cư, đặc biệt là vấn đề sở hữu chung - riêng. Theo TS Phạm Sỹ Liêm, ngay từ khi chủ đầu tư bán căn hộ phải có điều lệ quản lý tạm thời gắn với hợp đồng. Đặc biệt, phải nêu rõ các phần sở hữu chung, riêng, phần sở hữu của chủ đầu tư. Người mua phải xem kỹ và đã ký hợp đồng là phải cam kết thực hiện. TS Liêm đánh giá, quản lý chung cư không có việc gì là lặt vặt. Việc lập ra ban quản lý chung cư cần quy định rõ ràng, đề phòng việc lạm dụng quyền hạn, không thực hiện đúng trách nhiệm. Giá dịch vụ nhà chung cư phụ thuộc vào phương án quản lý, sử dụng dịch vụ, tần suất... Mà đa số cư dân chọn. Những khác biệt và lưu ý Để các bên liên quan hiểu rõ về việc áp dụng khung giá dịch vụ chung cư, Sở Xây dựng đã làm rõ những nội dung về khung giá dịch vụ nhà chung cư theo QĐ 3431 và giá trần giá dịch vụ nhà chung cư theo Quyết định 4520/QĐ-UBND QĐ 4520. QĐ 4520 được UBND TP ban hành ngày 29/9/2011 và có hiệu lực đến hết ngày 31/3/2013. Theo đó, khung giá dịch vụ nhà chung cư theo QĐ 3431 đưa ra mức tối thiểu và tối đa là các mức giá thấp nhất - cao nhất tương ứng với các chi phí tối thiểu - tối đa để xây dựng nên giá dịch vụ nhà chung cư. Trong đó, mức giá tối thiểu là mức chi phí thấp nhất tương ứng với tần suất thấp nhất, chất lượng dịch vụ đơn giản nhất. Mức giá tối đa là mức chi phí tối đa tương ứng với tần suất cao nhất, chất lượng dịch vụ tốt nhất. Cả hai mức giá tối thiểu và tối đa đều được xác định trên cơ sở đảm bảo vận hành nhà chung cư trong điều kiện bình thường và là mức giá xác định từ việc khảo sát thực tế tại các chung cư trên địa bàn TP. Do sự khác biệt giữa mức giá trần áp dụng trước đây và khung giá theo quy định mới, Sở Xây dựng lưu ý các bên liên quan việc xây dựng giá dịch vụ nhà chung cư cần đảm bảo tương ứng với tần suất, chất lượng công việc, phù hợp với từng loại nhà chung cư khác nhau. Đặc biệt, không được áp dụng mức giá tối đa đã được đưa ra tại phụ lục của QĐ 3431 làm cơ sở để thu giá dịch vụ nhà chung cư mà phải tính toán, xây dựng giá dịch vụ nhà chung cư phù hợp theo đúng quy định. Theo phụ lục của QĐ 3431, mức giá tối thiểu áp dụng cho nhà chung cư không có thang máy là 450 đồng/m2; tối đa là 5.000 đồng/m2. Đối với chung cư có thang máy, mức giá tối thiểu là 800 đồng/m2; mức giá tối đa là 16.500 đồng/m2. Đất ngoại thành Hà Nội rớt giá thê thảmMột năm trở lại đây giá đất nền tại nhiều khu vực ngoại thành Hà Nội đã giảm sâu, có nơi như Gia Lâm giá đất chỉ ngang giá nhà ở xã hội, ở mức 12 – 13 triệu đồng/m2.Mấy năm trước, trong tình trạng sốt nóng của bất động sản, giới đầu tư ùn ùn kéo nhau ra ngoại thành mua đất. Giá đất tại các huyện Đông Anh, Sóc Sơn, Chương Mỹ, Hoài Đức... Được đẩy lên từng ngày. Nhất là khu vực bên bờ Bắc Sông Hồng, nghe ngóng rồi sẽ có những dự án lớn, những cây cầu vượt sông Hồng khiến cho đất khu vực này sốt xình xịch. Ngay cả đất nông nghiệp ở Đông Anh, Sóc Sơn cũng được mua với giá cao. Người người đổ xô đi mua đất ngoại thành với tâm lý không nhanh chân thì hết.Nhu cầu mua đất ngoại thành của nhà đầu tư chủ yếu chờ giá cao bán kiếm lời. Thời điểm sốt giá người ta cứ mua đi, bán lại và hưởng chênh lệch. Người đến sau chấp nhận trả giá cao hơn và hy vọng lại bán cho người khác. Bởi thế đất ngoại thành được thổi giá lên từng ngày. Đến nay, trong bối cảnh kinh tế khó khăn chung nên các dự án hầu như đều án binh bất động” nên đất đai mới lâm vào cảnh đìu hiu, bán không ai mua. Giá đất nền ngoại thành Hà Nội đã sụt giảm mạnh so với 2-3 năm trước.Nhìn nhận vấn đề này, một số chuyên gia môi giới BĐS cho rằng: Người có nhu cầu để ở thì lại không tìm mua đất ngoại thành mà chủ yếu là người đầu tư lướt sóng”. Nhà đất giờ đang giảm mạnh, người có tiền mua để ở sẽ đầu tư các quận nội thành, còn người đã trót mua để lướt sóng”, trước sức ép thu hồi tiền phải bán tháo chấp nhận lỗ.Giới chuyên gia trong ngành thì cho rằng, diễn biến của giá BĐS ở các khu vực ngoại thành vẫn chủ yếu vận hành theo kiểu tin đồn, rỉ tai nhau nên chuyện sốt” giá là sốt” ảo, giờ đây giá đất giảm mạnh là đang trở về giá trị thực của nó.Hà Nội: Giá đất thổ cư rẻ ngang nhà ở xã hộiNếu như trước đây, đất thổ cư tại một số làng, xã ngoại thành Hà Nội khá cao, thì nay giá đã giảm mạnh, có nơi giá chỉ bằng 1/3 so với giá trước đây.Theo khảo sát, hiện nay giá đất nền tại khu vực Gia Lâm, Long Biên đã giảm khoảng 50%, mức giá hiện dao động từ 13 - 25 triệu đồng/m2, tùy vị trí.Đất thổ cư tại xã Yên Nghĩa Hà Đông, thời điểm năm 2011, giá đất tại đây được giao dịch ở mức 30 – 35 triệu đồng/m2, thì đến nay, mức giá thấp nhất được rao bán dao động từ 10 – 12 triệu đồng/m2, ở những khu vực có vị trí đẹp, mặt đường rộng cũng chỉ có giá khoảng 20 triệu đồng/m2.Đất nền khu vực An Khánh - An Thượng Hoài Đức chỉ còn 6 - 10 triệu đồng một m2, giảm 60 - 80% so với 3 năm trước.Tại khu vực Thanh Trì, một huyện chỉ cách trung tâm Hà Nội chừng hơn 10km, giá đất cũng đã giảm từ 35 – 45% so với thời điểm cách đây 2 năm. Hiện, mức giá bán dao động từ 20 – 30 triệu đồng/m2.Thậm chí, tại khu vực Mê Linh, giá đất nền được rao bán mức thấp nhất là 7 triệu đồng/m2 và cao nhất là trên 20 triệu đồng/m2, tùy vị trí. Hiện tại, đất nền có sổ đỏ đang có giá rẻ nhất trong khoảng 3 năm trở lại đây. Cụ thể, nếu có trong tay từ 500 triệu đồng đến một tỷ đồng, khách hàng sẽ có nhiều lựa chọn để chung cư mua đất ở khu vực trung tâm quận Hà Đông hay xa hơn, tại phường Yên Nghĩa hoặc Dương Nội.Một môi giới nhà đất cho biết, những mảnh đất đã có sổ đỏ khoảng 40-50m2, giá 600 - 900 triệu đồng đang rất hút khách và đã có một số giao dịch thành công do cuối năm nhiều người cũng có những khoản tích lũy, lương thưởng nên có nhu cầu tìm mua đất. Giá đất thổ cư một số vùng ngoại thành Hà Nội rẻ ngang nhà thu nhập thấp.Giá đất nền tại nhiều khu vực ngoại thành Hà Nội như Thanh Trì, Gia Lâm, Mê Linh… đã giảm sâu. Có nơi, giá đất chỉ ngang giá nhà ở xã hội hay chung cư bình dân, ở mức 12 - 13 triệu đồng/m2… Vì thế nhiều khách hàng đang phân vân chọn mua giữa đất nền và chung cư giá rẻ.Với mức giá 7 - 10 triệu đồng/m2 của đất nền, nhiều khu vực ngoại thành Hà Nội hiện nay rẻ hoặc tương đương giá bán căn hộ chung cư tại các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp. Mặt khác, mua đất nền lại có nhiều ưu thế so với mua chung cư nên người dân thu nhập trung bình có nhu cầu về nhà ở đã có thêm lựa chọn thay vì chỉ dám” mơ ước mua chung cư bình dân như trước đây.Chị Nguyễn Thị Mai Hà Đông, Hà Nội, cho biết, hai vợ chồng chị có mức thu nhập mỗi tháng khoảng 15-16 triệu đồng. Tích góp từ hồi cưới cộng với sự hỗ trợ của gia đình hai bên, vợ chồng chị đang có trong tay khoản tiền hơn 500 triệu đồng. Mấy năm trước, thời điểm giá đất cao, vợ chồng chị Mai chỉ mơ ước mua một căn hộ chung cư dành cho người thu nhập thấp, nhưng đến nay giá đất khu vực ngoại thành Hà Nội giảm mạnh nên vợ chồng chị đã tính đến việc mua một mảnh đất ngoại thành thay vì mua một căn hộ dành cho người thu nhập thấp.Có trong tay khoảng 600 triệu đồng, anh Nguyễn Ngọc Ánh ở Cầu Giấy đang tính sẽ tìm mảnh đất nhỏ tầm 30m2 khu Thanh Liệt, Thanh Trì thay vì mua một căn hộ chung cư vì theo anh ở chung cư vừa không yên tâm về chất lượng, dịch vụ, rồi hàng tháng vẫn phải đóng các khoản phí khá tốn kém.Nếu mua đất thổ cư, tôi có thể chủ động được cả tiền và thời gian xây nhà theo ý muốn. Hiện tại chưa có tiền vợ chồng tôi có thể dựng căn nhà cấp 4 ở tạm rồi sau tích lũy dần để xây nhà”, anh Ánh cho biết.Với số tiền trên dưới 1 tỷ đồng, nhiều người có nhu cầu về nhà ở đang băn khoăn nên mua chung cư giá rẻ hay mua đất nền ở khu vực ngoại thành. Thực ra, rất khó để đưa ra lời khuyên bởi quyết định mua chung cư dự án hay đất nền phụ thuộc vào tài chính cũng như sở thích của từng người. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia địa ốc, hiện là thời điểm thích hợp để mua nhà đất cho những người có nhu cầu thực sự về nhà ở, bởi giá đất nền đã giảm sâu 45-50%, khó có thể giảm sâu hơn nữa.Hoàng Anhtổng hợpGiá nhà rẻ do chính sách nhà nước”Bất động sản 2014: Ấm lên từ nhà giá thấpGiá bất động sản Hà Nội giảm 30 - 50% .
Theo các chuyên gia, đến cuối năm 2007, giá căn hộ chung cư sẽ được trả về giá trị thực của nó dù trước mắt chủ đầu tư các dự án chung cư đang hốt bạc nhờ tình trạng tranh mua bất chấp giá cả.Giá tăng vùn vụtCùng với đất dự án, giá nhà chung cư trong thời gian qua tăng chóng mặt. Các chung cư cao cấp tăng giá đã đành vì người ta mua để dành đón... Tây, để cho thuê, nhưng các chung cư trung cấp và bình dân cũng tăng giá vùn vụt. Điển hình như chung cư An Cư trong Khu đô thị mới An Phú - An Khánh TPHCM, đầu năm Cty bán ra bình quân giá 10,5 triệu đồng/m2 chẳng ai mua, nay đã vọt lên trên 20 triệu đồng/m2. Chung cư H3 Hoàng Diệu, quận 4 TPHCM, tháng 7.2007 là 18-19 triệu đồng/m2 nay ngấp nghé giá 28-30 triệu đồng/m2... Giá chung cư biến động mạnh khiến các Cty chuyên mua đi bán lại hoạt động tích cực gây ra cảnh tranh giành nhau mua.Hiện tượng hàng ngàn người xếp hàng mua nhà chung cư bắt đầu ở Phú Mỹ Hưng trong tháng 4.2007. Tiếp đến, tháng 8.2007, hơn 400 người đã phải bốc thăm giành mua 37 căn hộ trong dự án PN- Techcons trên đường Hoa Sứ, quận Phú Nhuận. Những người may mắn bốc được suất mua căn hộ trong dự án này, bán lại lời ngay từ 1 đến 2 triệu đồng/m2. Mới đây nhất, ngày 19.10, hàng ngàn người chen lấn, giẫm đạp lên nhau để giành mua 140 căn hộ chung cư The Vista. Có thể khẳng định, người hưởng lợi lớn nhất và trước nhất đó chính là chủ đầu tư của các dự án xây dựng chung cư. Chẳng hạn, dự án Khu căn hộ cao cấp The Vista. Trong đợt đầu tiên tung ra bán nhà tháng 6.2007 giá bán dao động từ 1.600 đến 2.200USD/m2 tùy loại căn hộ. Đến đợt 2, ngày 17.10, căn hộ loại 1.600USD/m2 đã được nâng lên 1.800USD/m2. Cuối cùng, trong đợt 3, ngày 19.10, giá gốc đã được nâng lên từ 2.600USD/m2.Như vậy, chỉ trong vòng 5 tháng giá bán căn hộ chung cư đã được chủ đầu tư nâng thêm 1.000USD/m2. Các loại căn hộ khác trong chung cư này cũng tăng tùy theo nhu cầu của khách hàng. Tát nước theo mưa, hiện nay hầu hết chủ đầu tư các dự án chung cư trên địa bàn TPHCM không dám công bố giá bán mà giá bán dựa trên tình hình thị trường. Thị trường chung cư sẽ nguộiTrong khi thị trường đất dự án giá nóng lên từng ngày thì thị trường căn hộ chung cư có những dấu hiệu tích cực đối với những người có nhu cầu mua nhà. Trong tháng 10.2007 hàng loạt các dự án đầu tư xây dựng khu chung cư quy mô lớn được công bố. Đầu tháng 10, Cty liên doanh Phú Mỹ Hưng công bố dự án Khu căn hộ Sky Garden III dự án lớn nhất của Phú Mỹ Hưng trong năm 2007 với gần 1.800 căn hộ từ 56 đến 106m2, trên diện tích khuôn viên hơn 4ha, bán trả góp 70% trong vòng 30 năm... Dự án này được xây dựng bằng công nghệ mới, tường chịu lực thay thế đà, cột tăng diện tích sử dụng không gian trong căn hộ. Trong 2 đợt đầu sẽ tung ra bán 800 căn. Tiếp đó, không chịu thua kém, thậm chí còn hoành tráng hơn, Cty TNHH quy hoạch và phát triển nhà Việt Nam và Hàn Quốc ra mắt dự án The Mark với quy mô hơn 2.000 căn hộ, được xây dựng trên lô đất đẹp nhất quận 7, lân cận Phú Mỹ Hưng, diện tích 51.000m2... Thông tin bán hàng vẫn được giấu kín cho đến thời điểm hiện nay. Hàng loạt các dự án chung cư khác, trong đó phần nhiều là liên doanh giữa các Cty trong nước và các Cty Hàn Quốc trên địa bàn quận 2, Thủ Đức, Bình Thạnh cũng đã được công bố rộng rãi. Theo thống kê chưa đầy đủ của Hiệp hội Bất động sản TPHCM, căn cứ trên số liệu công bố của các dự án từ đây đến cuối năm sẽ có trên 15.000 căn hộ được tung ra thị trường, gấp hơn 5 lần so với số liệu của năm 2006. Với những tín hiệu lạc quan về nguồn cung căn hộ, các chuyên gia thị trường nhà đất cho rằng trong thời gian tới thị trường căn hộ chắc chắn sẽ không phải rơi vào cảnh tranh mua như thời gian qua.Laodong. Mặc dù thành phố đã ban hành mức giá trần đối với phí quản lý nhà chung cư, nhưng người dân vẫn chưa hết băn khoăn. Ảnh minh họa Người dân có còn bị ép”? Theo Quyết định 4520, sẽ có 3 mức giá dịch vụ nhà chung cư là 2.400 đồng/m2/tháng, 3.100 đồng/m2/tháng và 4.000 đồng/m2/tháng. Mức giá đã bao gồm chi phí để thực hiện hoàn chỉnh các thành phần công việc; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của doanh nghiệp và chưa tính nguồn thu để bù đắp chi phí dịch vụ nhà chung cư theo đặc thù từng dự án. Việc xác định giá dịch vụ chung cư của tòa nhà cụ thể phải căn cứ theo đặc thù từ nguồn thu kinh doanh thuộc phần sở hữu chung của tòa nhà, từ thỏa thuận của các bên liên quan hoặc từ điều kiện hạ tầng, môi trường để tính toán cho phù hợp. Mức giá dịch vụ nhà chung cư là mức tối đa tương ứng với dạng nhà chung cư, loại dịch vụ và thành phần công việc được nêu chi tiết tại bảng giá. Mức giá được áp dụng tạm thời trong 1 năm từ ngày quyết định có hiệu lực… Theo ông Nguyễn Văn Mạnh, một cư dân đang sinh sống ở khu chung cư Golden Westlake, quận Tây Hồ, mức giá trần phí dịch vụ chung cư đưa ra là biện pháp để tránh các chủ đầu tư tăng giá bừa bãi. Căn cứ vào các cấp công trình loại 1, loại 2 hay loại 3, cũng như từng địa bàn, giá trần sẽ khác nhau. Trong trường hợp chủ đầu tư không chấp hành những nguyên tắc đó, mà đơn phương đưa ra mức giá không được người dân đồng tình, đó sẽ là cơ sở quan trọng để giải quyết các tranh chấp, đồng thời góp phần minh bạch hóa các quan hệ trong quản lý sử dụng dịch vụ nhà chung cư. Đa số người dân đều cho rằng, quyết định đưa ra mức giá trần của thành phố đã giải tỏa được những bức xúc của người dân. Phải nói thêm rằng, trước đó hàng loạt những vụ tranh chấp đã xảy ra giữa cư dân và chủ đầu tư trong việc thu phí quản lý chung cư bởi mức giá trên trời” mà chủ đầu tư đưa ra trong việc thu phí quản lý tòa nhà. Đơn cử, cách đây 4 năm, cư dân Khu đô thị The Manor ở xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm đã phản đối chủ đầu tư Bitexco tự thu phí dịch vụ giá cắt cổ” ngay khi mới về ở. Khi đó, phí dịch vụ cho một căn hộ bao gồm phí thang máy, vệ sinh... Là 166USD/tháng, phí gửi xe ô tô là 100USD/tháng, xe máy 10USD/tháng... Sau đó, năm 2009-2010, chủ đầu tư lại đưa ra giá 7.500 đồng/m2… Tương tự, từ tháng 6-2011 đến nay, cư dân ở tòa nhà Keangnam vẫn đang đấu tranh khi chủ đầu tư đưa ra mức phí quản lý cao ngất ngưởng là 0,99USD/m2/tháng, tương đương 21.000đồng/m2/tháng. Sau nhiều lần đàm phán, chủ đầu tư đã hạ mức phí nhưng vẫn chưa được người dân chấp thuận… Mặc dù, cư dân sống trong các khu chung cư sang trọng này đa phần thuộc thành phần có thu nhập khá, nhưng xem ra những khoản phí dịch vụ khá cao vẫn rất khó được người dân chấp thuận… Cần sớm có văn bản hướng dẫn Mặc dù, Quyết định số 4520/QĐ-UBND quy định khá cụ thể về giá trần giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội với 3 mức khác nhau, tuy vậy, trong trường hợp giữa bên cung cấp và bên sử dụng dịch vụ đã có thỏa thuận về các điều kiện liên quan đến giá dịch vụ nhà chung cư thì thực hiện theo thỏa thuận đó. Bà Nguyễn Thanh Xuân hiện sống tại khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính, quận Cầu Giấy thắc mắc: Một số nội dung trong quyết định chưa cụ thể, rõ ràng nên rất khó xác định trách nhiệm: Các loại dịch vụ chưa có, hoặc có nhưng chưa đủ thành phần công việc về tần suất, chất lượng trong giá dịch vụ nhà chung cư được ban hành theo quyết định này, thì người sử dụng dịch vụ và doanh nghiệp tổ chức quản lý vận hành, cung cấp dịch vụ có trách nhiệm thỏa thuận với nhau theo đúng các quy định hiện hành”. Bên cạnh đó, quyết định cũng nêu diện tích tính giá là diện tích theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, hoặc theo hợp đồng mua bán căn hộ nếu chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu”, nhưng đến thời điểm hiện tại việc xác định diện tích căn hộ để cấp sổ đỏ” cũng là điều đáng bàn bởi có khá nhiều văn bản quy định về vấn đề này song nội dung lại không thống nhất”. Với tâm trạng tương tự, ông Vũ Văn Hùng ở khu đô thị mới Mỹ Đình, huyện Từ Liêm chia sẻ: Cứ nghĩ từ nay tình trạng loạn thu phí dịch vụ chung cư sẽ chấm dứt khi có quyết định về mức giá trần. Song, đến thời điểm hiện tại việc áp dụng quy định này vẫn rối như canh hẹ”, mỗi nơi làm một kiểu. Nhiều chủ đầu tư đã tự ý áp mức giá dịch vụ mới, cao gấp đôi, gấp 3 giá cũ trong khi chất lượng dịch vụ vẫn không được cải thiện. Mặc dù theo Quyết định 4520, mức phí chung cư cao nhất 4.000 đồng/m2/tháng bao gồm các phần việc từ quét dọn vệ sinh diện tích công cộng của tòa nhà 1 lần/ngày; quản lý vận hành các phương tiện kỹ thuật của tòa nhà; thay, rửa bể nước bảo đảm vệ sinh 6 tháng/lần. Các công việc phải thực hiện định kỳ như: Bảo vệ an ninh, trật tự trong và ngoài tòa nhà... Đến tổ chức phun thuốc diệt côn trùng 1 lần/năm; chăm sóc cây xanh, thảm cỏ thuộc khuôn viên chung cư; cử lễ tân trực theo giờ hành chính; tổ chức diễn tập an toàn chống cháy nổ... Song nhiều khu nhà chỉ đáp ứng được một vài yếu tố mà vẫn áp giá dịch vụ ở mức cao nhất. Bên cạnh đó, Quyết định 4520 cũng chưa có quy định cụ thể về nguồn thu kinh doanh phần diện tích sở hữu chung trong các tòa nhà”… Hà Nội hiện có gần 100 chung cư và con số này sẽ không ngừng tăng lên trong thời gian tới. Để lập lại trật tự trong việc thu phí dịch vụ nhà chung cư, thành phố cần sớm ban hành các văn bản cụ thể hóa các nội dung trong Quyết định 4520, tránh tình trạng mỗi nơi áp dụng một kiểu, mạnh ai nấy làm, gây bức xúc trong nhân dân… Xem kỹ hợp đồng, kẻo bị ép giá dịch vụ Theo Luật sư Nguyễn Tiến Hòa Công ty TNHH Luật S&B, phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư, giá dịch vụ nhà chung cư, năm 2009 Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 37/2009/TT-BXD hướng dẫn về vấn đề này dựa trên nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí nhưng phải phù hợp với thực tế. Trường hợp giá dịch vụ nhà chung cư đã có thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ thì thực hiện như thỏa thuận đó. Thông tư còn đưa ra công thức xác định giá dịch vụ nhà chung cư song hầu như các chủ đầu tư đều cố tình phớt lờ” quy định, đơn phương đưa ra mức giá buộc người dân phải chấp hành. Giá trần dịch vụ chỉ áp dụng với những trường hợp không thỏa thuận về phí dịch vụ trong hợp đồng mà thôi. Vì vậy, khi mua bán nhà, khách hàng phải xem xét kỹ hợp đồng, trong đó có các quy định về giá dịch vụ. Do thỏa thuận trong hợp đồng mang tính chất dân sự nên khi xảy ra tranh chấp, cơ quan quản lý nhà nước không thể can thiệp quá sâu mà phải tôn trọng thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người dân. Bảo Linh. Chung cư 4S là một trong những điểm nóng về tranh chấp quyền quản lý chung cư. Đẩy việc cho… cộng đồng Chỉ được sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng với mục đích giao dịch là một trong những nội dung được Bộ Xây dựng đưa vào dự thảo Thông tư quy định việc sử dụng căn hộ nhà chung cư làm văn phòng. Dự thảo này được đưa ra sau khi tiến hành khảo sát tại một số địa phương và tổng hợp báo cáo về tình hình sử dụng căn hộ nhà chung cư vào mục đích không phải để ở trên cả nước. Theo nội dung dự thảo đang xây dựng, ngoài thủ tục pháp lý cần thiết giữa các bên, muốn sử dụng căn hộ nhà chung cư làm văn phòng phải đáp ứng những điều kiện sau, có diện tích sử dụng bình quân phải đảm bảo bằng hoặc lớn hơn 8m2/người số lượng cán bộ, nhân viên làm việc thường xuyên trong văn phòng; hoạt động của văn phòng không ảnh hưởng đến sinh hoạt cộng đồng… Với một căn hộ cho thuê làm văn phòng có diện tích 100m2 sẽ chứa được 12 người đến làm việc hàng ngày chưa kể khách đến giao dịch. Một tầng của chung cư trung bình có 10 căn hộ, chỉ cần mỗi tầng có vài căn hộ cho thuê với mục đích làm văn phòng giao dịch thì liệu có cách nào để không ảnh hưởng đến sinh hoạt của cộng đồng. Việc quyết định chung cư có được sử dụng căn hộ làm văn phòng hay không được đẩy sang cho… cộng đồng khi Bộ Xây dựng đề xuất: phải có sự đồng ý của trên 2/3 chủ sở hữu, người sử dụng trong cùng tầng nhà của đơn nguyên có căn hộ đó. Cấm rồi lại… thả? Trở lại với công văn số 2544/BXD-QLN ngày 19/11/2009, văn bản đã gây sốc tại thời điểm đó đối với người sở hữu chung cư. Bộ Xây dựng tỏ rõ quan điểm Một số căn hộ nhà chung cư được chủ sở hữu chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà ở sang làm văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh là trái với mục đích sử dụng, không đảm bảo an toàn. Pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư không cho phép chủ sở hữu nhà ở sử dụng hoặc cho người chung cu ma trailer khác sử dụng phần sở hữu riêng trái mục đích quy định. Ngoài ra, việc sử dụng văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh xen lẫn với nhà ở gây xáo trộn, mất trật tự và ảnh hưởng trực tiếp đến sinh hoạt của các hộ dân sống ở các nhà chung cư. Khi đề xuất quy định này và yêu cầu các địa phương chấn chỉnh một số vấn đề phát sinh trong quản lý, sử dụng nhà chung cư, Bộ Xây dựng cũng đã nhắc nhở các địa phương về vấn đề an toàn cho nhà chung cư và vấn đề bảo đảm điều kiện theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng. Có ý kiến cho rằng, cho phép sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng là một sự nhượng bộ của Bộ Xây dựng trước sự ngang nhiên tồn tại của hàng loạt văn phòng ở các chung cư hiện nay và góp phần làm méo mó thị trường BĐS, khi hàng loạt các văn phòng cho thuê ế ẩm, còn hàng loạt chung cư được mua với mục đích đầu tư để ở lại đem cho thuê làm văn phòng. Đây là một trong những nguyên nhân khiến cho những người có nhu cầu mua nhà để ở khó tiếp cận với chung cư, đặc biệt là với những chung cư có vị trí đẹp, giao thông thuận lợi. Hơn ai hết, Bộ Xây dựng hiểu rõ tiêu chuẩn xây dựng, thiết kế cao ốc văn phòng hoàn toàn khác biệt chung cư để ở. Không chỉ ảnh hưởng đến độ an toàn của công trình, việc thay đổi công năng của chung cư còn dẫn đến phá vỡ quy hoạch, ảnh hưởng đến hạ tầng của khu vực. Nếu như các quy định, văn bản pháp quy hiện tại chưa đủ để siết chặt quản lý và xử lý đối với việc sử dụng sai mục đích các căn hộ tại chung cư thì Bộ Xây dựng hoàn toàn có đủ thẩm quyền để xây dựng các quy định cho phù hợp. Với các quy định liên quan đến các cơ quan quản lý khác như Đăng ký kinh doanh thì việc các bên ngồi lại với nhau cũng chẳng có gì quá khó. Cấm rồi lại… thôi - động thái này khiến người ta nghĩ đến việc gọt chân sao cho… vừa giầy. Từ khi có quy định không được sử dụng chung cư làm văn phòng, cơ sở sản xuất kinh doanh, ở TP Hồ Chí Minh nhiều chung cư đã thực hiện khá nghiêm túc. Tuy nhiên, quy định này dường như khó khả thi ở Hà Nội, bởi, rất nhiều người mua căn hộ với mục đích cho thuê nên người có nhu cầu thuê để ở rất khó với. Đây cũng là điểm khác biệt giữa thị trường BĐS của hai thành phố lớn. Ở Hà Nội, trong khi giá chung cư cao ngất ngưởng thì giá cho thuê lại bèo. Ngược lại, cho thuê căn hộ ở TP Hồ Chí Minh hiệu quả hơn cho dù giá nhà rẻ hơn nhiều. Song Hà .. Ban quản trị chung cư có trách nhiệm xây dựng nội quy sử dụng chung cư phù hợp với điều kiện cụ thể, lựa chọn ký hợp đồng và giám sát doanh nghiệp quản lý vận hành chung cư theo nội dung đã ký. Ngoài ra, ban quản trị phải tổng hợp và giải quyết ý kiến của người dân liên quan đến việc sử dụng chung cư, đồng thời phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố để xây dựng nếp sống văn minh, đảm bảo an ninh trật tự cho người dân ở chung cư Ông Trần Thanh Giang. Như Pháp Luật TP.HCM ngày 12-4 phản ánh, tại chung cư này đang xảy ra cuộc nội chiến” giữa cư dân với đại diện quyền lợi của họ là BQT. Sự việc xuất phát từ việc BQT tự ý tăng phí, thu chi thiếu minh bạch, tự trích nguồn phí của cư dân trả lương, phụ cấp trách nhiệm, điện thoại cho BQT... Nhiều cư dân không đóng phí để phản ứng BQT thì bị cúp nước, hăm dọa dẫn đến mâu thuẫn gay gắt. Tối 12-4, hội nghị nhà chung cư được triệu tập với sự tham dự của đại diện Quận ủy Tân Bình, Phòng QLĐT quận, chủ tịch và phó chủ tịch UBND phường 10. Sau gần một giờ chờ đợi, nhiều cư dân chưng hửng khi được thông báo: Số cư dân tham gia hội nghị không quá bán, hội nghị không thể tiến hành”. Thế là hàng loạt cư dân đứng phắt dậy phản ứng mạnh mẽ, đề nghị chính quyền địa phương làm rõ, xem xét lại tư cách BQT. Họ cũng khẳng định cuộc họp bầu BQT trước đó không đủ số lượng theo quy định nên đề nghị UBND quận thu hồi quyết định công nhận BQT lô M chung cư Bàu Cát 2. Ông Huỳnh Văn Bé, Chủ tịch UBND phường 10 đứng, đã không làm dịu được bức xúc của cư dân và ra về giữa chừng để mặc cư dân cướp diễn đàn xả bức xúc. Ảnh: MP Bà Lâm Quỳnh Hoa, Trưởng BQT, không trả lời những cáo buộc trên mà chỉ nói ngắn gọn: Theo quy định, hội nghị nhà chung cư chỉ được tiến hành hợp lệ khi có trên 50% cư dân. Ông Huỳnh Văn Bé, Chủ tịch UBND phường 10, cũng đồng tình với ý kiến trên và bày tỏ: Tôi cũng suy nghĩ sẽ khó có thể triệu tập đủ số lượng cư dân để tổ chức hội nghị nhà chung cư hợp lệ theo quy định”. Hôm nay, tôi cũng không nghe ý kiến của cư dân phản ánh những bức xúc đối với BQT nữa vì đã nghe nhiều rồi, đơn thư tiếp nhận cũng nhiều rồi. Về việc này, phường đã thành lập tổ thanh tra nhân dân để làm rõ” - ông Bé nói. Vừa dứt lời, hàng chục cư dân chạy đến vây lấy ông tiếp tục phản ứng, đề nghị xác định rõ thời điểm giải quyết. Bởi mâu thuẫn ở đây xảy ra đã hơn một năm và người dân khiếu nại nhiều nơi, đến cả Bộ Xây dựng cũng có ý kiến xác định việc tùy tiện thu phí là sai xem thêm trên Pháp Luật TP.HCM ngày 12-4. Vị chủ tịch phường không trả lời những câu hỏi này và một lúc sau đã cùng phó chủ tịch phường phụ trách địa chính, đại diện Phòng QLĐT… đứng dậy bỏ về! M.PHONG. Ảnh: TL Phân rõ sở hữu chung - riêng Điểm đáng lưu ý trong nội dung của quy chế là việc xác định rõ sở hữu chung – riêng cũng như mức phí dịch vụ quản lý chung cư. Theo đó, phần sở hữu riêng là phần diện tích bên trong căn hộ của chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư CĐT đã bán cho riêng từng tổ chức, cá nhân. Với chủ đầu tư, phần sở hữu riêng là phần CĐT giữ lại, không bán và không phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bán căn hộ cho các chủ sở hữu căn hộ. Phần diện tích thuộc sở hữu chung bao gồm không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng... Riêng với CĐT bán căn hộ trước 1-7-2006 và chưa phân bổ giá thành đầu tư xây dựng diện tích để xe đạp, xe máy vào giá bán căn hộ, chưa thể hiện vị trí, ranh giới sở hữu chung - riêng trên bản vẽ đính kèm hợp đồng... Thì phải xây dựng phương án phân bổ giá thành vào diện tích sở hữu riêng. Phương án này sẽ được hội nghị nhà chung cư thông qua và là cơ sở để các chủ sở hữu đóng góp kinh phí để đưa diện tích này về phần sở hữu chung. Căn hộ được bán từ 1-7-2006 tới trước ngày 8-8-2010, nếu nơi để xe ô tô tại tầng hầm chưa phân bổ giá vào giá bán căn hộ thì thuộc quyền sở hữu riêng của CĐT. Các tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu trong nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở hòa giải, nếu không được sẽ chuyển tòa án giải quyết. Quy chế cũng quy định rõ việc thành lập ban quản trị nhà chung cư. Trong thời gian không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, CĐT có trách nhiệm chủ trì tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu ban quản trị. Hội nghị nhà chung cư được tổ chức mỗi năm 1 lần, nếu cần thiết có thể tổ chức hội nghị bất thường. Đặc biệt, về giá dịch vụ nhà chung cư, trường hợp giá dịch vụ đã có thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ thì thực hiện như thỏa thuận đó. Sau khi thành lập ban quản trị nhà chung cư và xác định phần sở hữu chung - riêng thì giá dịch vụ bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí quản lý chung của DN, chi phí cho ban quản trị nếu có, lợi nhuận định mức hợp lý và thuế giá trị gia tăng. Với dự án nhà chung cư có sử dụng dịch vụ gia tăng tắm hơi, bể bơi... Mức thu thực hiện theo thỏa thuận giữa hai bên. Phí trông giữ ô tô, xe đạp, xe máy được hạch toán riêng và được bù đắp vào chi phí quản lý vận hành nhà chung cư. Các loại phí an ninh, trật tự an toàn xã hội, phòng cháy, chữa cháy, trông giữ xe đạp, xe máy, ô tô, vệ sinh thực hiện theo quy định của UBND TP. Keangnam - nơi xảy ra nhiều tranh chấp về giá dịch vụ nhà chung cư Ảnh: TL Cần sự mạnh tay xử lý của chính quyền Thực tế cho thấy, những tranh chấp tại các chung cư thời gian qua chủ yếu xoay quanh phí quản lý dịch vụ và sở hữu chung - riêng. TS Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng: Việc phân định rõ các nội dung này trong quy chế là một tín hiệu khá tích cực cho công tác điều hành, quản lý chung cư thời gian tới. Tuy nhiên, trong giai đoạn đầu, khi chưa có ban quản trị, CĐT quản lý chung cư là đúng. Song, để tránh tình trạng CĐT tự ý đưa ra mức phí quá cao dẫn tới tranh chấp như thời gian qua, vẫn cần một mức phí trần dịch vụ. Sau khi ban quản trị được thành lập, mức phí này sẽ thay đổi, tăng hay giảm phụ thuộc nhu cầu người dân. Đặc biệt, theo TS Liêm, những tranh chấp thời gian qua không thể đổ tội hoàn toàn cho CĐT mà một phần trách nhiệm thuộc về các cơ quan chức năng, đã thiếu đi tính kiểm tra, kiểm soát, tổ chức thực hiện những gì mình ban hành. "Do Sở Xây dựng không đủ nhân lực nên công tác này sẽ do UBND các quận đảm nhận. Đồng thời, CĐT chung cư cần tham gia một lớp học về vấn đề quản lý chung cư để thống nhất quan điểm. Các trưởng ban quản lý chung cư nên tham gia lớp tập huấn về trách nhiệm của ban quản lý chung cư” – TS Liêm nhấn mạnh. Nguyễn Nga. Khảo sát trên bất động sản Việt Nam có thể thấy, mức giá chênh giữa các căn hộ thuộc khu và khu chung cư bình dân là khá lớn. Con số Chung cu mandarin này có thể lên đến vài trăm triệu, thậm chí là tiền tỷ. Đó là lý do vì sao nhiều khu chung cư không đáp ứng được các tiêu chí của một khu chung cư cao cấp nhưng nằm tại các vị trí đẹp nên tự nhận mình là chung cư cao cấp để tự nâng giá bán. Về phía người dân, những người mua nhà, không phải ai cũng có thể nắm bắt được tiêu chuẩn của một khu chung cư được gọi là cao cấp. Chính vì thế, không ít người mua nhà đã ôm hận vì mất không ít những đồng tiền oan từ cái gọi là chung cư cao cấp. Chung cư cao cấp phải đáp ứng những tiêu chí nào? Theo Thông tư 14 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư thì nhà chung cư được chia làm 4 hạng căn cứ vào các quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế và kỹ thuật hiện hành. Nhà chung cư cao cấp hạng 1- có hạng chất lượng sử dụng cao nhất - việc xây dựng phải đảm bảo các tiêu chuẩn về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo. Ảnh minh họa Nguồn: Internet Về quy hoạch: Nhà chung cư cao cấp hạng 1 phải có hệ thống giao thông bên ngoài nhà đảm bảo các loại phương tiện giao thông đường bộ đều tiếp cận được đến sảnh chính của công trình. Có sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường dạo thiết kế đẹp, hoàn chỉnh, thống nhất, không gian xung quanh rộng rãi, môi trường thoáng mát, sạch đẹp. Về thiết kế kiến trúc: Các không gian chức năng tối thiểu phải bao gồm phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh và các phòng khác. Mỗi căn hộ tối thiểu có 2 khu vệ sinh; Phòng ngủ chính có khu vệ sinh riêng. Nhà phụ thuộc vào quy mô thiết kế, nhưng không nhỏ hơn 70 m2, trong đó diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 20 m2. Các phòng đều phải đảm bảo thông gió, chiếu sang với thiết bị tối thiểu gồm: chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm hoặc đứng. Ngoài ra, các thiết bị cấp nước có hai đường nước nóng và nước lạnh. Phòng khách, phòng ngủ, bếp, phòng ăn phải được thông gió, chiếu sáng tự nhiên và tiếp xúc với không gian rộng rãi. Nhà phải có thang máy, thang bộ, thang thoát hiểm. Có chỗ để xe trong hoặc ngoài nhà đảm bảo tiêu chuẩn và được trông giữ bảo vệ an toàn và mỗi căn hộ tối thiểu có 1,5 chỗ để ô tô. Bên cạnh đó, nhà chung cư cao cấp hạng 1 còn phải đáp ứng các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Nhà phải có hệ thống giao thông đồng bộ và đảm bảo tiêu chuẩn cứu hỏa, cứu nạn, có hệ thống cấp điện dự phòng đảm bảo cho sinh hoạt công cộng và thắp sáng trong căn hộ khi mất điện lưới quốc gia. Hệ thống thiết bị cấp, thoát nước đầy đủ, đồng bộ, đảm bảo vệ sinh và vận hành thông suốt 24 giờ trong ngày; Có hệ thống đảm bảo cung cấp dịch vụ truyền hình, điện thoại, internet tiên tiến, hiện đại; đảm bảo điều kiện vận hành thông suốt; Có hệ thống thiết bị cảm ứng tự động báo cháy, chữa cháy, hệ thống tín hiệu, thông tin khi có hỏa hoạn trong căn hộ và khu vực sử dụng chung. Nhà phải có thùng chứa rác nơi công cộng và hệ thống thu rác trong nhà, xử lý rác đảm bảo vệ sinh và cách ly với khu vực sảnh tầng, sảnh chính. Về hạ tầng xã hội: Nhà phải có hạ tầng xã hội đồng bộ với chất lượng cao, có đầy đủ các công trình giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông cơ sở, văn hóa thông tin, dịch vụ thương mại, thể dục , không gian dạo chơi, thư giãn... Trong bán kính 500 m. Có khu vui chơi giải trí ngoài trời rộng rãi; sân, vườn, đường dạo được thiết kế đẹp. Nội thất sang trọng của một chung cư cao cấp. Chung cư cao cấp còn phải sử dụng các loại vật tư, trang thiết bị, vật liệu có chất lượng cao tại thời điểm xây dựng. Tại các khu chung cư cao cấp hạng 1 còn phải có hệ thống camera kiểm soát trong các sảnh, hành lang, cầu thang. Có nhân viên bảo vệ tại các lối ra vào 24/24 h trong ngày, có nhân viên vệ sinh thường xuyên quét dọn, lau rửa, hút bụi các khu vực công cộng, đảm bảo vệ sinh. Đảm bảo chăm sóc cây xanh, sân, vườn, đường nội bộ luôn sạch đẹp và phải có chế độ bảo dưỡng, sửa chữa hư hỏng kịp thời. Phạt tới gần trăm triệu đồng nêu vi phạm Quy định là hoàn toàn rõ ràng như trên, nhưng hiện nay, tại Việt Nam các dự án tự nhận mình là chung cư cao cấp rồi chào bán giá cao là không thiếu. Tuy nhiên, việc xử phạt các chủ đầu tư tự nâng cấp” dự án của mình lên chung cư cao cấp xem ra vẫn còn rất xa lạ và thiệt thòi vẫn do người mua nhà gánh chịu. Các của Hãng luật PLF cho biết, theo quy định tại Luật bất động sản, việc quảng cáo bất động sản phải tuân theo quy định về pháp luật quảng cáo. Theo đó, Luật Quảng cáo quy định các hành vi bị cấm trong quảng cáo có ghi rõ: Cấm quảng cáo không đúng hoặc gây nhầm lẫn về khả năng kinh doanh, khả năng cung cấp sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ; về số lượng, chất lượng, giá, công dụng, kiểu dáng, bao bì, nhãn hiệu, xuất xứ, chủng loại, phương thức phục vụ, thời hạn bảo hành của sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ đã đăng ký hoặc đã được công bố” Cũng theo PLF, Khoản 5 Điều 51 Nghị định 158/2013 NĐ- CP quy định về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo cũng nêu rõ: Vi phạm quy định về hành vi cấm trong hoạt động quảng cáo có thể bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với một trong các hành vi quảng cáo sai sự thật, không đúng quy cách, chất lượng, công dụng, nhãn hiệu, kiểu dáng, chủng loại, bao bì, xuất xứ, chỉ dẫn địa lý, phương thức phục vụ, thời hạn sử dụng, thời hạn bảo quản, bảo hành của hàng hóa, dịch vụ, trừ trường hợp quy định tại Điểm d Khoản 3 Điều 68, Điểm c Khoản 3 Điều 69, Điểm a Khoản 2 Điều 72, Điểm b Khoản 1 Điều 75 và Khoản 1 Điều 78 Nghị định này”. Đối với nội dung quảng cáo căn hộ cao cấp sai sự thật thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quảng cáo”, luật sư PLF nói. Phan An Clip xem thêm: Cận cảnh cuộc so tài nóng bỏng của các nữ đô vật chùa Nành .
.